الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

منظور از الزام به صورت مجلس تفکیکی چيست؟ طرفين آن شامل چه افرادى مى شود؟ چگونه مى توان طرح دعوى كرد؟ نحوه ى دريافت در اسناد رسمى به چه شكل مى باشد؟ در اين زمينه چه نكات كلیدی وجود دارد؟ نحوه ى اجراى آن شامل چه مواردى مى شود؟ چه مستندات و رويه هاى قضائى در این زمينه وجود دارد؟ كدام مرجع صالح به رسيدگى است؟

تعريف الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی به اين معنى است، وقتى ساخت و احداث يك ساختمان به اتمام مى رسد، گواهى نامه اى تحت عنوان، گواهى پايان كار صادر مى شود. در اين هنگام ، جهت صدور، سند تفكيكى براى هر واحد صادر مى شود، (يعنى هر واحد بطور مجزا تفكيك مى شود). بايد اشاره داشت كه حدود و مشخصات واحدهاى ساخته شده و همچنين قسمت هاى مشترك ساختمان كه شناسايى شده است.

وكيل ملکی بيان مى دارد: علت امر اين است كه اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات بدست آمده يك سند تفكيكى صادر كند. در پرونده هایی كه موضوع آنها الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی است، وكيل متخصص دعاوی ملکی بيان مى كند: در جلسه اى كه با نام الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد،اطلاعات درج شده در اين جلسه ، مقدمه تنظيم سند تفكيكى است. اگر فروشنده ملك نوساز، به هر دليلى از گرفتن صورت مجلس (منظور الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) و به تبع آن سند تفكيكى خوددارى كند، خريدار اين حق را دارد، كه با استناد به مبايعه نامه تنظيم شده، الزام به صورت مجلس تفکیکی را از خريدار بخواهد. به ياد داشته باشيم كه اين امر (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) در قرارداد هاى مشاركت در ساخت و پيش فروش هم وجود دارد.

• نكته: در همه مواردى كه سازنده يا پيش فروشنده، با توجه به مبناى تعهدى كه در تحويل و انتقال ملك قرارداده اند، ملزم به گرفتن صورت مجلس تفكيكى خواهند بود.

[su_note note_color=”#c8b8e5″ text_color=”#060606″ radius=”5″]

تعريف صورت مجلس تفكيكى

صورت مجلس تفكيكى، از سوى اداره ثبت اسناد، كه در آن حد و حدود اربعه (مشخصات ملك از منظر شمالى، جنوبى، شرقى و غربى) و همچنين مشخصات واحدهاى مستقل و مساحت آنها و همچنين شماره گذارى ساختمان را نشان مى دهد. به عنوان مثال اگر ملك قبل از تفكيك براى يك فرد خاص باشد، بعد از تفكيك هم براى او ميباشد. در صورت مشاعى (داشتن شريك) هر شريك به اندازه سهم خود ( اگر ٣ دانگ هست، ٣ دانگ) تقسيم مى شود.[/su_note]

طرفين دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

طرفين الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی چه اشخاصى مىباشند؟ طرفين فقط شامل اشخاص حقيقى است يا آنكه اشخاص حقوقى (شركتها) را هم شامل میشود؟

وكيل متخصص در پاسخ به سوال هاى مطرح شده بيان مى دارد: الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی فى مابين مالك يا مالكين رسمى و شخصى كه اين تعهد به نفع او مى باشد منعقد مى شود. (مى تواند شخص حقيقى يا حقوقى باشد)

در پرونده هايى كه موضوع آنها، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ميباشد، اخذ صورت مجلس در درجه اول با مالك رسمى مى باشد. اما گاهى اوقات ممكن است، توسط شخص ديگرى كه در قالب  قرارداد (مانند مبايعه نامه، مشاركت در ساخت و غيره) باشد. كه بعنوان خواهان، متعهد به گرفتن اين صورت مجلس باشد، انجام پذیرد.

وكيل ملکی مى گويد: علاوه بر مالك يا مالكين رسمى، و كسى كه محكوم به اخذ صورت مجلس تفكيكى شده است (نه شخصى كه در قرارداد متعهد به اخذ صورت مجلس تفكيكى) و هر شخصى كه از صدور صورت مجلس تفكيكى که  به نفع او مى باشد، مى تواند دعوا را مطرح كند.

[su_note note_color=”#f5f5f5″ text_color=”#060606″ radius=”5″]

تفاوت درخواست افراز و درخواست تفكيك

1- درخواست افراز ملك از سوى 2 يا چند شريك بصورت الزامى ميباشد. در حالى كه در درخواست تفكيك ملك مى تواند از سوى يك نفر باشد.

2- در درخواست افراز ملك، حتما بايد بين شركا مشكلى بوجود آمده باشد. اما در درخواست تفكيك به ايجاد مشكل نیازی نيست (در واقع الزامی ندارد)

3- درخواست افراز هم باید از طرف اداره ثبت اسناد باشد و هم رأى و حكمى كه از سوى دادگاه قضائى صادر شده است. اما درخواست تفكيك فقط در قالب رأى هست كه بعنوان صورت مجلس تفكيكى و تقسيم نامه ملكى صادر مى شود.

4- اعتراض به تفكيك در اداره ثبت اسناد است، اما در مورد افراز اعتراض و رسيدگى به آن در دادگاه قضائي است.

5- بعد از صادر شدن صورت مجلس تفكيكى، تقسيم بندى ملك به امضاى شركا مى رسد. اما در مورد افراز بعد از صادر شدن رأى و عدم اعتراض، مهلت برای طرفين مشخص مى شود ودر صورت انقضاى مدت،ديگر موضوع باز بينى و يا تغيير نميابد.

6- اعتراض مالكان مشترك در انجام عمليات اجراى تفكيك باعث متوقف شدن مى شود. در مورد افراز قابل استماع نمى باشد. چون فقط بعد از صدور رأى حق اعتراض دارند.[/su_note]

چگونگی رسیدگی به دعوا الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

خوانده چگونه میتواند دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را مطرح کند؟ به عبارت دیگر طرح دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی با خوانده دعوی است؟

وکیل متخصص می گوید:

1- خریدار ملک زمانی می تواند طرح دعوی (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) کند یا درخواستی را ثبت کند، باید به 2 نکته مهم توجه کند که به شرح ذیل میباشد:

1-1- تقاضای محکومیت خوانده به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

2-1 تقاضای محکومیت خوانده به انجام تعهد

2- دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی یک دعوای غیر مالی میباشد. (در این مورد دادگاه صالح، دادگاه های نزدیک به محل وقوع ملک میباشد)

3- دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، به طرفیت همه مالکان مطرح میشود. (نام بردن تمام افرادی که با یکدیگر خرید و فروش کرده اند، تا آخرین فدر، در غیر این صورت، دعوی مورد استماع دادگاه واقع نمی شود(عدم پذیرش از سوی دادگاه).

4- در صورت صدور رای قطعی (برای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) مبنی بر الزام خوانده برای اخذ صورت مجلس تفکیکیو پایان یافتن کار باشد، و محکوم علیه از اجرا خودداری کند، مطابق دستور مستقیم دادگاه قضایی، خواهان میتواند اقدام به انجام امور و دستورات دادگاه و همچنین هزینه های پرداختی و خسارات دادرسی که مرتبط با این پرونده (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) را از محکوم علیه طلب و درخواست کند.

نحوه ی دریافت الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را باید از چه نهادی دریافت نمود؟ نحوه دریافت الزام به صورت مجلس تفکیکی چگونه است؟ اینها سوالات متداولی است که مردم در مورد الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی میپرسند. مخصوصا این سوالات زمانی شیوع پیدا می کند که ساختمان های نو سازی ساخته می شود.

در پرونده هایی که موضوع آنها الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی است، وکیل الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در پاسخ به سوالات مطرح شده می گوید:

1- ابتدای امر باید صبر کرد تا کار ساخت و ساز ملک (ساختمان) به پایان برسد.

2- در مرحله دوم، یک مهندس ناظر معتبر باید کار ساختمان را تایید کند.

3- در مرحله سوم، از سوی شهرداری منطقه گواهی پایان کار درخواست و دریافت کند.

4- در مرحله چهارم، درخواستی که از سوی مالک (یک شخص) یا مالکان (شرکا) به سردفتر اسناد رسمی محل نزدیک به ملک ارسال شود.

5- در مرحله پنجم، اداره ثبت اسناد، مدارک را به کارشناس مربوطه ارجاع می دهد، تا اقدامات لازم انجام پذیرد.

6- در مرحله آخر، حکم صورت مجلس تفکیکی صادر، و مالک و یا مالکان تقسیم نامه ای که در آن سهم هر یک مشخص شده، را امضا می کنند.

وکیل الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در ادامه اضافه می کند: نکته مهمی که باید به آن اشاره کرد کرد این است که، دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، زمانی مجاز میباشد که، در گذشته برای این ملک یا املاک سندی صادر نشده باشد. چرا اگر خلاف این امر باشد، به درخواست ترتیب اثر داده نمیشود. (مورد استماع دادگاه واقع نمی شود)

نکات کلیدی در مورد دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

در مورد دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، باید چه نکاتی را رعایت کرد؟

در پرونده هایی که موضوع آنها، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، است. وکیل متخصص در پاسخ به سوال پرسیده شده می گوید: یک سری نکاتی هستند که از آنها تحت نام نکات کلیدی یاد میشود، و به شرح ذیل می باشند:

1- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، فقط در مورد املاکی است که، قابلیت تفکیک و افراز داشته باشند.

2- در صورت مجلس تفکیکی، فقط خصوصیات اربعه (حدود اربعه که شمال، جنوب،شرق،غرب) برای هر واحد یا ساختمان قید میشودو ارتباطی به مالکیت اختصاصی واحدها ندارد.

3- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، نیازمند گواهی پایان کار ساختمان است که از شهرداری منطقه گرفته میشود.در صورت عدم وجود گواهی پایان کار، خواهان می تواند الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را از دادگاه بخواهد.

4- صورت مجلس تفکیکی، مقدمه  گرفتن تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی است. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز ضمن دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی درخواست کرد.

5- رعایت ماده 101 قانون شهرداری، که اخذ تاییدیه شهرداری است، برای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی الزامی میباشد.

6- نکته مهم دیگر که باید به ان دقت داشت این است که، برای تفکیک و صدور الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در مورد اراضی های که خارج ز حریم شهرها است، استفاده از آیین نامه اراضی، احداث بناو تاسسیات در خارج از حریم شهرها و روستا ها مصوب 20/02/1391 رعایت شود. در صورت عدم رعایت تفکیک  امکان پذیر نیست.

7- وکیل متخصص بیان می دارد: نکته آخر این است که، تفکیک ملک در اداره ثبت اسناد با توجه به دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها انجام میشود.

نحوه اجرای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

چگونه میتوان الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را به مرحله اجرا رساند؟ این سوالی است که به تکرار پرسیده میشود.

وکیل متخصص ملکی بصورت تخصصی در پاسخ بیان می کند: در دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، زمانی که به مرحله اجرای رای می رسد، خواهان (همان محکوم له. کسی که حکم به نفع او است) می تواند با درخواستی تقاضای اجرای رای را داشته باشد. بعد آنکه اجراییه صادر شد، به خوانده ابلاغ میشود که صورت مجلس تفکیکی را اخذ نماید. در صورت عدم توجه خوانده به رای صادر شده، خواهان می تواند با توجه به رای صادر شده از سوی دادگاه و مقام قضایی، با هزینه خودش اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی کند. در اینصورت هزینه های انجام شده را به اضافه  خسارت ناشی از تاخیر تعهد، از محکوم علیه (خوانده دعوی) مطالبه کند.

مستندات قانونی و رویه قضایی

مستندات قانونی و رویه قضایی درپروندهایی که موضوع آنها الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی به شرح ذیل می باشد:

مواد 220-221-226-228-229-237-238-239 قانون مدنی در مورد الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی سخن به میان آورده است. بموجب این مواد نه تنها طرفین قراردادملزم به اجرای آنچیزی که تعهد کرده اند میباشند.بلکه  کلیه نتیجه هم که بر مبنی عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود برای طرفین الزام آور است.

همچنین اگر موضوع تعهد وجه نقد باشد حاکم (قاضی) با رعایت موارد قانونی ، می تواند مدیون را به جبران خسارتی که از تاخیر تادیه بوجود آمده محکوم کند. وکیل متخصص بیان میکند: در صورت عدم رعایت تعهدات از سوی یکی از طرفین، طرف دیگر زمانی میتواند ادعای خسارت کند که در صورت تعیین مدت، مدت منقضی شده باشد یا و در صورت عدم تعیین مدت، زمانی ادعای خسارت میتواند کند که ثابت کند اختیار انجام تعهد با او بوده است.

همچنین مستنداتی  هم در قانون شهرداری وجود دارد.به عنوان مثال: قانون اصلاح 101 قانون شهرداری بیان می کند که: دادگاها و اداره ثبت اسناد موظفند که در موقع تقاضای تفکیک یا افراز در صورت تایید نقشه از سوی شهرداری، و تسلیم آن (نقشه تایید شده) توسط متقاضی به شهرداری، با کسر سطوح و قدرالسهم ، شهرداری بایدظرف حداکثر 3 ماه بصورت کتبی به مالک ابلاغ شود.

همچنین ماد 14 و 15 قانون زمین شهری و ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک، مواردی که در آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستا ها در مورد الزام به اخذ صورت مجلس تفیکیکی بصورت قانونی صحبت کرده اند.

از منظر رویه قضایی آرای متعددی در این زمینه وجود دارد. به عنوان مثال:

رای شماره 1531تاریخ 21/12/1391 شغبه 8 تجدید نظر استان:

بازداشت ملک، مانع از صدور حکم و اجابت خواسته های الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مطروحه، از سوی متعهد له نیست.

دادگاه و مرجع صالح برای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

از مهمترین نکاتی که در هر دعوایی مطرح میشود، مبحث مرجع صالح میباشد. در مورد دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دادگاههای صالح به شرح ذیل میباشند:

1- با توجه به قوانین جدید، اگر  دعوی مطرح شده از سوی خواهان بیشتر از 5 میلیون تومان باشد، مرجع صالح دادگستری می باشد.

2- اگر خواسته دعوا کمتر از 5 میلیون تومان باشد، مرجع صالح شورای حل اخلافات است.

• نکته: با توجه به ارزش خواسته مرجع فرق می کند. و همچنین محلی که در آن دعوی مطرح میشود حائز اهمیت میباشد.

وکیل متخصص بیان می کند: مطابق آیین دادرسی مدنی، اصل اساسی و اولیه در تعیین صلاحیت اقامتگاه خوانده است. (تقدیم دادخواست از سوی خواهان به دادگاه محل اقامت خوانده) نکته دیگر آن است در قراردادا ها و دعاویی ناشی از قراردادها، دادگاه محل انعقاد قرارداد صالح است. حال اگر چندین دادگاه صالح به رسیدگی باشد، انتخاب دادگاه صالح با اختیار خواهان دعوی میباشد.

وکیل املاک در تهران

از آنجایی که دعوی  الزام به احذ صورت مجلس تفکیکی، از جمله دعاوی ثبتی و ملکی میباشد، خریداران اصولا عجله دارند که هر چه سریعتر سند ملکی خود را تنظیم کنند.

این دعوی زمانی مطرح میشود، که ملک خریداری شده سابقه ثبتی نداشته باشد. در واقع ملک خریداری شده با قولنامه یا مبایعه نامه  باشد.

موسسه حقوقی و داوری امین عدال کبریا، با حضور برترین و با تجربه ترین وکلای پایه یک کانون و دادگستری، در زمینه حقوقی و کیفری و ملکی، تنظیم هرگونه شکواییه، شکایت نامه، دفاعیه، لایحه و همچنین، رساندن شما عزیزان به نتایج رضایت بخش، آماده مشاوره با شما عزیزان میباشند.