سرقفلی و کلیاتی در خصوص این حق و حق کسب و پیشه یا تجارت

موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا در تهران ارائه دهنده خدمات حقوقی

سرقفلی
دعاوی حقوقی

وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت عنوان می دارد در این نگاره بر این هستیم تا با ارائه مطالب مفید نسبت به موضوعات پر کاربرد جوامع امروزی همچون دعاوی اجاره، سرقفلی و حق کسب و پیشه سرقفلی املاک تجاری، نحوه محاسبه آن، نحوه فروش آن، آیا قابل انتقال است؟ آیا قابل ارث است؟ شامل املاک اداری میشود؟ و سوالاتی ازین دست شما را در پرونده های دعاوی حقوقی یاری کرده تا بهترین نتایج مورد نظر را داشته باشید. تجربه نشان داده است اغلب همه افراد بر سردر مغازه های خود عبارت سرقفلی این مغازه به فروش میرسد را دیده و برایشان سوال پیش می آید که این حق چیست و چه خصوصیاتی دارد؟ دپارتمان تخصصی موسسه امین عدالت سعی دارد تا در دعاوی اجاره، دعاوی سرقفلی و دعاوی حق کسب و پیشه با ارائه مطالب ذیل که تشریح می کند یاری رسان شما باشد.

وکیل سرقفلی و معنای لغوی سرقفلی

وکیل سرقفلی بیان می دارد سرقفلی در معنای لغوی و در نوشته های فرهنگ نویسان تعاریف متعددی دارد که مجموعا می توان از معنای لغوی آن اینگونه برداشت کرد که سرقفلی هم شامل منازل مسکونی و هم شامل اماکن تجاری می شود. همچنین مبلغی است که به مالک یا مستاجر از طرف مستاجر بعدی پرداخت می شود و یا حق آب و گلی که به جهت جمع آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده اند. خوب است بدانید این تعاریف بیشتر به حق کسب و پیشه یا تجارت نزدیکتر است.

مفهوم اصطلاحی سرقفلی

وکیل سرقفلی عنوان می دارد حقوقدانان نسبت به سرقفلی تعاریف متعددی را بیان کردند که هر کدام از آنها دارای خصوصیات و کاستی هایی می باشد پس نمی توان بطور کامل و جامع یک تعریف خوب را پذیرفت. چه اینکه با توجه به قانون روابط موجر مستاجر سال ۷۶ ارائه تعریف واحد که جامع باشد بسیار دشوار است اما النهایه می توان بهترین تعریف را اینگونه بیان کرد که (مبغلی است که به موجب قرارداد اجاره مالک از مستاجر یا دریافت می کند یا مبلغی که مستاجر محل کسب بابت اسقاط حقوقی که دارد از مالک و یا مستاجر بعدی اخذ می کند).

اجاره چیست؟

یکی از عقود قانون مدنی که از اهمیت بسیار بالایی نیز برخوردار است و در جوامع امروزی بسیار شایع می باشد و پرونده های زیادی از محاکم را بخود اختصاص داده عقد اجاره و دعاوی اجاره می باشد که قانون گذار در ماده ۴۶۶ قانون مدنی بدین شرح بیان می دارد: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. قابل ذکر است اجاره هم نسبت به اشیا و حیوان شامل می شود و همچنین انسان را نیز دربر می گیرد. لذا چگونگی مقررات اجاره در مواد مربوطه ذکر گردیده است. علاوه بر قانون مدنی در قوانین روابط موجر مستاجر نیز بطور مجزا مقنن قوانینی تدوین نموده است که می توان در دعاوی اجاره و پرونده های قضایی از آنها بهره جست.


◁◁ بیشتر بدانید:  عقد اجاره | انواع آن | وکیل دعاوی مربوط به اجاره

تعریف حق کسب و پیشه یا تجارت

وکیل سرقفلی در تعریف حق کسب و پیشه از زبان اساتید حقوقی اینگونه بیان می دارد که حق کسب و پیشه یا تجارت حق مالی تدریجی الحصول و قابل تقویمی است که قانون گذار در قبال فعالیت کسبی و رونق مورد اجاره برای مستاجر محل کسب در نظر گرفته که به تبع منافع مورد اجاره (در صورتی که این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد) با سند رسمی قابلیت نقل و انتقال به غیر را دارد پس انتقال این حق ممکن میباشد و با سند رسمی صورت  میگیرد.

وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت

دعاوی اجاره و سرقفلی با توجه به اهمیت بسیار بالای آنها و همچنین تخصصی بودن امر نیازمند بهره مندی از تجربه وکلای خبره در این حوزه می باشد چه اینکه با توجه به ارزشمندی این حق و حق کسب و پیشه و یا تجارت و هزینه های تقریبا گزافی که در این موارد وجود دارد ارتکاب کوچکترین اشتباه و یا سهل انگاری می تواند نتایج زیانباری را در پرونده ها و دعاوی سرقفلی بهمراه داشته باشد که با استفاده از مشاوره های صحیح و تخصصی وکیل سرقفلی می توان به نتایج خوب و مورد نظر رسید و یا از زیان بیشتر جلوگیری کرد.

آیا سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت متفاوت است؟

وکیل سرقفلی در جواب سوال تفاوت این حق با حق کسب و پیشه یا تجارت شرح می دهد با وجود اینکه برخی قائل به تشابه مفهومی این دو هستند اما تفاوت این دو تاسیس غیرقابل انکار است و در وجه تمایز آنها می توان گفت :

۱- سرقفلی از ابتدا در ملک وجود داشته و حتی دقیقا بعد از اتمام ساخت و ساز درحالیکه حق کسب و پیشه یا تجارت پس از آغاز فعالیت تجاری و به مرور حاصل می شود.

۲- این حق با توجه به اینکه از ابتدا وجود دارد قابل اسقاط می باشد و مشکلی ندارد این درحالیست که حق کسب و پیشه یا تجارت چون از ابتدا وجود ندارد اسقاط آن اسقاط مالم یجب و بی فایده است.

۳- مبنای آن ناشی از پرداخت مبلغ در اول اجاره است و حق کسب و پیشه یا تجارت پس از گذشت مدت اجاره و بسته به رونق اقتصادی حاصله

۴- ممکن است مکانی بدون سرقفلی اجاره داده شود و پس از آن حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستاجر پیش آید و یا بر خلاف آن بنحوی که فرد آن را پرداخت کند و از آن استفاده کند که اینجا برای وی حق کسب و پیشه یا تجارت متصور نیست.

۵- معیار تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت متفاوت است. خوب است بدانید سرقفلی بر مبنای کیفیت و موقعیت بنا و حق کسب و پیشه با توجه به تعداد مشتری هایی که دارد ارزش گذاری می شود.

وکیل سرقفلی و کلیاتی درباره این حق و حق کسب و پیشه ویا تجارت

وکیل سرقفلی و کلیاتی درباره این حق و حق کسب و پیشه ویا تجارت

آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه مشروع هستند؟

وکیل سرقفلی بیان می دارد با توجه به اعتقاد فقهای مشهور نسبت به موضوع سرقفلی بصورت جامع این حق را برای مالک قبول داشته و آن را شرعی می دانند و معتقدند وقتی مالکی ملک خود را اجاره می دهد و حق بالا بردن اجاره بها را ندارد و همچنین حق تخلیه مستاجر را ندارد پس بهترین راه اینست که می توان این حق را برای وی در نظر گرفت.

پس از منظر فقهای ما اعطای این حق مشروع می باشد. خوب است بدانید جمیع فقها نسبت به حق کسب و پیشه یا تجارت نظری منفی داشته و آن را مشروع نمی دانند این در حالیست که مجمع تشخیص مصلحت نظام در ماده واحده ای در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت تعیین تکلیف نموده: در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ۵۶ عمل می شود. ماده واحده الحاقیه به قانون روابط موجر مستاجر مصوب آبان ۵۶ به قوت خود باقی است.

وکیل سرقفلی و چگونگی حاکمیت قانون اجاره ۵۶ و اجاره ۷۶

وکیل سرقفلی در بیان به اینکه با توجه به تصویب قانون جدید اجاره سال ۷۶ تکلیف قراردادهای سابق به این قانون و پرونده های مفتوح در محاکم چه نتایجی در پی خواهد داشت عنوان می دارد طبق قانون و اصل عطف به ماسبق نشدن قوانین قانون جدید نسبت به قبل تسری ندارد و فقط موضوعات و قراردادهای اجاره و پرونده هایی که ازین پس در این خصوص در دادگاه ها تشکیل می شود را دربر می گیرد و با توجه به تصویب ماده واحده مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام به صورت تخصصی نسبت به اخلافات موجود رفع ابهام گردید.

حال سوال اینست که اگر در محل کسب عقد اجاره ای مسبوق به اجاره سابق باشد و پس از تصویب ماده واحده در پی تمدید آن و یا تنظیم اجاره نامه جدید باشد شامل ماده واحده می شود یا خیر؟

وکیل سرقفلی بیان می دارد مستفاد از ماده واحده الحاقی روابط موجر و مستاجر این ماده ناظر به عقد اجاره ایست که بعد از تصویب ماده واحده واقع شده باشد بنابراین بهترین مفهومش اینست که شامل اجاره های سابق که در صدد تمدید و تنظیم اجاره نامه جدید نخواهد بود. وکیل سرقفلی بیان می دارد خوب است بدانید ماده واحده الحاقی شامل:

اولا: رابطه استیجاری بعد از تصویب این قانون باشد.
ثانیا: عقد اجاره به موجب سند رسمی محقق شده باشد.
ثالثا: هیچگونه سرقفلی و یا پیش پرداخت به مالک تادیه نشده باشد.
پس باید گفت چنانچه قرارداد شفاهی یا عادی باشد و یا رسمی بوده ولی سرقفلی تادیه شده باشد در اینصورت مشمول این قانون نمی شود.

تبیین قانون سال ۵۶ و اصول استمرار رابطه استیجاری و غیر قابل انتقال بودن منافع

وکیل سرقفلی عنوان می دارد در سال ۵۶ قانون اجاره ای تصویب گردید که بدعت های زیادی را به ارمغان آورد که در ذیل بصورت جزیی بدان اشاره می شود و شرح تفصیلی آن در مقاله تخصصی اجاره سال ۵۶ بیان خواهد شد.


◁◁ بیشتر بدانید:  وکیل مطالبه اجاره بها | اجاره بها در قانون اجاره سال ۵۶

وکیل سرقفلی و مقایسه قوانین اجاره

وکیل سرقفلی در پاسخ به این سوال که آیا تفاوتی بین اجاره قانون مدنی و قانون سال ۵۶ و اجاره ۷۶ وجود دارد یا خیر بیان می کند طبق مطالب پیش گفته مدت در قانون روابط موجر مستاجر سال ۵۶ برخلاف قانون مدنی از هیچ اهمیتی برخوردار نیست و موجر و مستاجر به محض ورود در چهارچوب قانون ملزم به ادامه رابطه استجاری می باشند مگر به دلایلی که رابطه اجاره فسخ و یا قطع شود. این درحالیست که در قانون مدنی و قانون اجاره سال ۷۶ پس از انقضای مدت اجاره موجر می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد.

وکیل سرقفلی تشریح می کند خوب است بدانید در قانون مدنی و طبق ماده ۴۷۴ مقرر گردیده مستاجر می تواند منافع مال الاجاره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه بر خلاف آن شرط شده باشد این در حالیست که این اصل بدیهی در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ کاملا نادیده گرفته شده و بیان می دارد این حق برای مستاجر متصور نیست مگر اینکه در اجاره نامه برای وی در نظر گرفته شده باشد ولی در اجاره سال ۷۶ این حق برای مستاجر درنظر گرفته شده است.

بررسی سرقفلی در قانون سال ۷۶

وکیل سرقفلی در خصوص این قانون بیان می دارد زمان لازم الاجرا شدن این قانون ۱۵ روز پس از انتشار بوده و تمامی قراردادهای اجاره قبل از این تاریخ در حاکمیت قانون سال ۵۶ می باشد و قراردادهای مابعد آن تحت شمول قانون تازه تصویب سال ۷۶. پس سرقفلی تحت حاکمیت قانون موجر مستاجر سال ۷۶ میباشد. قانون تازه تصویب سال ۷۶. اما سوالات و مشکلات موجود در رابطه با امور اجاره نسبت به املاک مسکونی نمی باشد بلکه این اماکن تجاری هستند که مسائل زیادی را دربر دارند ازجمله اینکه افرادی در گذشته حق سرقفلی دریافت کردند و رفتند و یا حق کسب و پیشه یا تجارت با این مسائل چه کاری می توان کرد؟ که بهترین جواب آن اشاره به ماده واحده مجمع تشخیص مصلحت نظام می باشد که تمامی روابط تجاری ماقبل سال ۷۶ تحت شمول قانون سال ۵۶ بماند تا اختلافات کاهش یابد.

بررسی قانون موجر و مستاجر سال ۷۶

وکیل سرقفلی در خصوص قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ بیان می دارد مقنن در ابتدای این قانون اقدام به تغییر اساسی کرده که با قانون قدیم کاملا متفاوت است اینکه هرکدام از موجر و مستاجر می توانند هر شرطی که خلاف قانون نباشد را در قرارداد بگنجانند. بهترین تغییر نیز این می باشد که در این قانون حق انتقال به غیر آزاد است. خوب است بدانید در این قانون برخلاف قانون سال ۵۶ پس از اتمام مدت اجاره رابطه استیجاری نیز قطع می شود.در حالیکه در قانون قدیم موجر حق تخلیه مستاجر پس از اتمام مدت را نداشته است.

◁◁ بیشتر بدانید:  تخلیه سرقفلی در قانون سال ۷۶

چرا باید سرقفلی بپردازیم؟

وکیل سرقفلی در تهران اذعان می دارد اینکه بر چه اساسی این وجه باید پرداخت شود اختلاف نظر وجود دارد که فقها و حقوقدانان درصدد تبیین آن برآمدند که می توان از تجمیع آن به این نتیجه رسید آن را براساس سرقفلی بین مالک و مستاجر و سرقفلی بین موجر و مستاجر مورد بررسی قرارداد که هرکدام از این مباحث به علت تخصصی بودن خود به موضوعات مجزا تقسیم میشود و از حوصله ی بحث خارج است و در نگاره های آتی در این خصوص بحث میشود تا در پرونده های مربوط به این حق بتوانید از این مطالب استفاده لازم را ببرید. ازجمله پرداخت آن برای شرط ضمن عقد و سرقفلی بهای اقدام مالک به انعقاد عقد اجاره، سرقفلی بخشی از اجاره، سرقفلی در مقابل موقعیت خوب ملک، و پرداخت وجه در مقابل این حق، برای تخلیه عین مستاجره، برای اجور معجل، برای ممانعت و مزاحمت از حق.

وکیل سرقفلی و تبیین انتقال، توقیف، مزایده و شرایط حاکم بر آن

مبحث اول: شرایط عمومی انتقال که خود شامل ۱- عدم سلب حق انتقال ۲- عدم انقضا مدت اجاره می شود. وکیل سرقفلی در تبیین این موارد توضیح میدهد که در قانون سال ۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره است بنابراین خوب است بدانید در پرونده ای که بدوا حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده است بحث سرقفلی و انتقال آن موضوعیت ندارد. مبحث دوم: در مورد مدت اجاره نیز وکیل سرقفلی بیان می دارد چنانچه قصد انتقال منافع وجود داشته باشد میبایست در زمان اجاره و قبل از اتمام آن صورت گیرد البته تجربه نشان که صور دیگری نیز هست که مستثنی از این قاعده می باشد که در جای مناسب بحث خواهیم کرد.

تشریح شرایط و طرق انتقال سرقفلی عرفی و فقهی

وکیل سرقفلی بیان میدارد وفق قانون اجاره سال ۷۶ و تجمیع نظر حقوقدانان خوب است بدانید همه املاک قابلیت داشتن حق سرقفلی را ندارند و برای تعلق این حق به املاک اولا می بایست تجاری باشند ثانیا قصد موجر و مستاجر در پرداخت و دریافت سرقفلی واحد باشد. . بنابراین خوب است بدانید املاک اداری و مسکونی دارای حق سرقفلی نمیباشند و فقط املاک دارای کاربری تجاری و یا املاک اداری و مسکونی که از آن استفاده تجاری میشود و بدین دلیل اجاره شده است حق سرقفلی دارند.

همچنین تجربه نشان داده با توجه به اینکه متولی واقعی سرقفلی عرف می باشد پس طرق انتقال آن را نیز عرف تعیین میکند که از جمله آنها انتقال از طریق عقد اجاره، عقد صلح، با عقد بیع و در قالب قرارداد ماده ۱۰ قانون مدنی میباشد. خوب است بدانید پرونده هایی موجود در محاکم که سرقفلی ناشی از شرط ضمن عقد است و یا موضوع ماده ۶ و تبصره ۱ قانون روابط موجر مستاجر ۷۶ حاکی از انتقال سرقفلی به شکل فقهی میباشد.

وکیل سرقفلی و چگونگی توقیف و مزایده آن

وکیل سرقفلی در تشریح توقیف و مزایده آن میگوید اینکه سرقفلی قابل توقیف و مزایده است موافق و مخالفان زیادی دارد که هر کدام از آنها دلایل خود را ارائه میدهند که مخالفان در تبیین ادعای خود براین باورند که سرقفلی یک حق مالی است درحالیکه لازمه توقیف مال وجود مال است و برای این سخن به ماده ۲۴۰ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۵۵ قانون تسریع محاکمات اشاره میکنند. اما دسته دیگر مخالفان وفق ماده ۶۲ آئین نامه اجرایی توقیف را پذیرفتند اما با مزایده آن مخالفند بدین دلیل که آن را غیرمنجز میدانند و همچنین معتقدند مخالف با حق شخص ثالث است.

وکیل سرقفلی عنوان می کند خوب است بدانید در مقابل، موافقان این امر بیان می دارند که توقیف و فروش این حق هیچ منافاتی با قانون ندارد و در جواب مخالفان، با رعایت شرایط شکلی مزایده حتی صعب الفروش بودن نیز مانع از توقیف و فروش این حق نمی شود چه اینکه تجربه نشان می دهد تبدیل این حق به وجه نقد کاری سخن می باشد و بدین جهت است که مخالفان مزایده آن را قبول ندارند.

◁◁ بیشتر بدانید:  حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

وکیل سرقفلی در تهران

وکیل سرقفلی در تهران

وکیل سرقفلی در تهران

وکیل سرقفلی اذعان می دارد امروزه در جوامع بشری از جمله حقوقی که همیشه از آن سخن به میان می آید جدای از دعاوی اجاره، حق سرقفلی املاک تجاری است که پرونده های زیادی از محاکم را به خود اختصاص داده اند لذا با بهره مندی از تخصص و تجربه وکیل سرقفلی می توان در پرونده هایی با موضوع سرقفلی، حق کسب و پیشه، توقیف و مزایده آن، تفکیک اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۵۶ است و یا سال ۷۶، تفکیک برخورداری از حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی، چگونگی ارزیابی آن و سوالاتی که برای عموم مردم پدید می آید از جمله:

چگونگی تخلیه اماکن سرقفلی؟ چگونه حق سرقفلی خود را مطالبه کنیم؟ چگونگی حل اختلاف موجر و مستاجر نسبت به سرقفلی؟ آیا سرقفلی قابل توقیف است؟ آیا سرقفلی به ارث میرسد؟ آیا املاک اداری حق سرقفلی دارند؟ آیا سرقفلی قابل فروش است؟ آیا می توان سرقفلی را منتقل کرد؟ چگونگی تعیین ارزش سرقفلی؟ آیا ارزیابی سرقفلی قابل اعتراض است؟ و مسائل عدیده دیگری که وجود دارد به بهترین نتایج رسید. لذا دپارتمان تخصصی موسسه امین عدالت کبریا در تهران برآنست تا با ارائه مطالب مفید و مشاوره و قبول دعاوی اجاره و سرقفلی و حق کسب و پیشه در این نگاره و مقاله های آتی شما را در رسیدن به اهدافتان کمک کند.

به این نوشته چند ستاره می دهید؟
[تعداد آرا: ۱۵ میانگین امتیاز: ۴.۵]

این مطلب را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید.

نوشتهٔ پیشین
وکیل مزایده و روند پیگیری آن در اجرای احکام
نوشتهٔ بعدی
بررسی قانون موجر و مستاجر سال ۷۶

دیگر مطالب این دسته بندی

44 پرسش و پاسخ
جدیدترین نظرات
قدیمی ترین نظرات
Inline Feedbacks
View all comments
فهرست
44
0
سوالات خود را در رابطه با این مطلب مطرح نمایید.x