عقد اجاره | انواع آن | وکیل دعاوی مربوط به اجاره

وکیل دعوای مربوط به اجاره قصد دارد در مقاله حاضر به بررسی کامل عقد اجاره و قوانین حاکم بر آن به جهت شایع بودن این دعاوی بپردازد:

تعریف عقد اجاره

وکیل دعاوی اجاره با بررسی قوانین و مقررات حاکم بر عقد اجاره، عقد اجاره را چنین تعریف می نماید:

به استناد ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره را می توان چنین تعریف کرد: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می گویند.

عقد اجاره چه ویژگی هایی دارد؟

وکیل دعاوی راجع به اجاره در بیان ویژگی های عقد اجاره با بررسی قوانین و مقررات حاکم بر آن و نظر دکترین سه ویژگی اصلی عقد اجاره را به شرح ذیل بیان می دارد:

۱- تملیکی بود عقد اجاره
۲- معوض بودن عقد اجاره
۳- موقت بودن عقد اجاره

وکیل دعاوی اجاره در ادامه به تشریح هر یک از ویژگی های پیش گفته خواهد پرداخت.

۱- تملیکی بودن عقد اجاره

وکیل متخصص دعاوی اجاره در تشریح این ویژگی چنین بیان می دارد که اجاره در قانون عقدی است تملیکی بدین معنا که مالک مال منافع آن را به مستاجر تملیک می کند و مستاجر بعد از انعقاد عقد اجاره مالک منافع می شود. به عبارتی دیگر بعد از انعقاد عقد اجاره مال دارای دو مالک می شود. مالک عین مال که موجر است و مالک منافع که مستاجر است.

عقد اجاره در این ویژگی شباهت بسیاری با حق انتفاع دارد چرا که در هر دو مورد فردی غیر از مالک مال بر منافع تسلط دارد اما تفاوتی که در این دو نوع ایجاد حق وجود دارد این است که در عقد اجاره مستاجر مالک منافع مال می شود بدین توضیح که مستاجر حق دارد مالکیت خویش را به غیر انتقال دهد و حقوق دیگری که برای مستاجر به عنوان مالک منافع به وجود می آید اما در حق انتفاع هیچگونه مالکیت منفعتی برای دارنده این حق به وجود نمی آید و او حق انتقال یا هرگونه فعل مالکانه ای بر منفعت مورد نظر ندارد.

برای ساده تر شدن موضوع به بیان یک مثال می پردازیم. برای مثال فردی که باغی را از دیگری اجاره می کند تمام منافع آن باغ برای مستاجر است مثلا اگر در دوران اجاره در آن باغ میوه ای به عمل آید و اجاره پایان یابد همچنان میوه مذکور متعلق به مستاجر است و می تواند آن را برداشت نماید اما اگر فردی صرفا حق انتفاع از باغی را داشته باشد بعد از پایان مدت هیچگونه حقی بر میوه های ان باغ ندارد. در نهایت در تفاوت این دو حق می توان گفت که اجاره مالکیت منافع است و حق انتفاع اذن در انتفاع بدون ایجاد مالکیت.

وکیل متخصص دعاوی اجاره با بررسی قوانین مربوط به استثنایی در مورد این اصل برخورد که شرح آن را ذیلا بیان میدارد:

این موارد در زمانی است که عقد اجاره ابتدائا عهدی است و در آینده تبدیل به تملیکی می شود. برای مثال وقتی شما برای کرایه اتومبیل به یک شرکت کرایه اتومبیل مراجعه می کنید با بستن قرارداد اجاره شما مالک منافع هیچ یک از اتومبیل های موجود در شرکت نمی شوید این عدم تملیک شما تا زمانی است که مالک یکی از اتومبیل ها را برای در اختیار گذاشتن شما تعیین کند، پس از آن شما مالک منافع اتومبیل تعیین شده خواهید شد و مالکیت منافع محقق می شود.

۲- معوض بودن عقد اجاره

وکیل دعاوی اجاره در تشریح این ویژگی بیان می دارد عقد اجاره یک عقد معوض است این معوض بودن عقد اجاره مقتضای ذات این عقد است به عبارتی دیگر عقد اجاره اگر معوض نباشد باطل است. موجر در برابر منافعی که به مستاجر تملیک می کند می بایست در ازای آن مالی یا منفعتی را دریافت کند. این ویژگی عقد اجاره امری است و طرفین به هیچ عنوان نمی توانند توافق کنند که عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد و این توافق سبب بطلان عقد می شود.

عوضی که از سوی مستاجر در برابر تملک منفعت پرداخت می شود را اجاره بها می نامند که مبلغ آن در قرارداد اجاره تعیین می شود و ممکن است که پول باشد یا حق باشد یا منفعت دیگری باشد. در مواردی که این امر در قرارداد معین شده است به آن در علم حقوق اجرت المسمی گفته می شود.

در مقابل زمانی هم ممکن است که فردی بدون قرارداد یا بعد از انقضای قرارداد همچنان منفعت مال را مورد استفاده قرار دهد در این موارد به جهت اینکه اجاره بها از پیش تعیین نشده است مبلغ اجاره بها توسط دادگاه تعیین می شود که در علم حقوق بدان اجرت المثل گفته می شود. درجهت چگونگی مطالبه اجاره بها به مقاله مطالبه اجاره بها طبق قانون ۵۶ مراجعه نمایید.

نکته: نام کامل و صحیح قانون مارالذکر، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است که در اصطلاح عرف حقوقی مختصرا قانون اجاره سال ۵۶ نامیده میشود.

۳- موقت بودن عقد اجاره

وکیل دعاوی مربوط به اجاره در تشریح این ویژگی بیان می دارد: در ماده ۴۶۸ قانون مدنی به صراحت بیان شده است که برای عقد اجاره می بایست مدت تعیین شود در غیر اینصورت عقد باطل است.

وکیل دعاوی اجاره با بررسی قوانین مربوط و نظر دکترین در بیان علت تعیین مدت در قرارداد اجاره دو دلیل اصلی را به شرح ذیل بیان می دارد:

الف) دلیل اول این است که اگر در عقد اجاره مدت قید نشود و دائمی باشد مالک عین مال در واقع هیچ حقی بر مال نخواهد داشت و ارزش عین مال به شدت پایین خواهد آمد فرض کنید شما مالک خانه ای باشید که منافع ان تا ابد متعلق به دیگری باشد!!

ب) در عقد اجاره به طور مرسوم مقدار منفعت را با تعیین مدت می توان مشخص کرد که این تعیین منفعت در اجاره اشخاص و اشیاء معیار های دیگری دارد مثلا در اجاره حیوان تعیین مقدار منفعت با تعیین مسافتی است که حیوان می خواهد طی کند. در نتیجه برای تعیین مقدار منفعت در اجاره املاک تعیین مدت امری است ضروری.

البته ناگفته نماند که تعیین مدت در عقد اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ دستخوش تغییراتی شده است در مقاله ای جداگانه به بررسی شرایط حاکم بر آن قانون خواهیم پرداخت.

انواع عقد اجاره

عقد اجاره به اعتبار قانون مدنی به سه دسته تقسیم شده است:

۱- اجاره اشیاء
۲- اجاره اشخاص
۳- اجاره حیوان

این تقسیم بندی با توجه به قدمت قانون مدنی و تحولات رخ داده در روابط افراد و پیچیدگی های حاکم بر روابط دچار تغییراتی اساس شده است از این منظر که دیگر نمی توان قانون مدنی را حاکم بر این قرارداد های اجاره دانست. هر یک از قرارداد های اجاره مشمول قانون خاص خود می باشد مثلا در قرارداد اجاره اشخاص دیگر نمی توان به قانون مدنی بسنده کرد و طرفین قرارداد کار مشمول قانون کار می باشند. به همین جهت در مقاله های آتی به بررسی دقیق این موارد خواهیم پرداخت.

در پایان قابل ذکر است مقاله ی تهیه شده در واقع بیان کننده اصول کلی حاکم بر قرارداد های اجاره است و در ادامه به بررسی دقیق عقد اجاره از جنبه های مختلف خواهیم پرداخت.

وکیل دعاوی اجاره در تهران

با توجه به اینکه دعاوی مربوط به اجاره از شایع ترین دعاوی موجود در محاکم می باشد و عمده دلیل طرح اینگونه دعاوی نیز عدم تنظیم دقیق قرارداد های اجاره و عدم آگاهی طرفین قرارداد به مسائل حقوقی موجود در قرارداد می باشد پیشنهاد میکنیم قبل از تنظیم هرگونه قرارداد اجاره از مشاوره وکلای متخصص موسسه حقوقی امین عدالت کبریا در زمینه تنظیم قرارداد بهره جویید و در صورت بروز اختلاف در قرارداد های اجاره خویش  با مراجعه به موسسه حقوقی امین عدالت کبریا در تهران و بهره مندی از دپارتمان تخصصی دعاوی حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی اجاره در رسیدن به نتیجه مطلوب یک گام مهم بردارید. هم اکنون با ما تماس بگیرید.