وکیل تخلیه سرقفلی بیان میدارد: سرقفلی تاسیسی است که قانونگذار در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ آن را پیش بینی کرده و نسبت به املاک تجاری به موجب عقد اجاره به مستاجر واگذار می شود تعلق می گیرد که شرایط و ضوابط برخورداری آن پیش تر در سایت منعکس شده است. خوب است بدانید تخلیه سرقفلی موضوعی بسیار تخصصی می باشد و پیگیری پرونده های مربوط به این موضوع نیازمند تجربه و تخصص وکیل این حوزه است. لذا دپارتمان تخصصی موسسه امین عدالت بر اینست تا با ارائه مطالبی در خصوص سرقفلی و چگونگی تخلیه سرقفلی و بررسی آن شما را در این حوزه یاری کند.
تخلیه اماکن دارای سرقفلی
تخلیه سرقفلی موضوعی است که در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ نصی نیست تا بتواند این مساله را بازگو کند لذا با استمساک به جواز ماده ۱ قانون مذکور می بایست از قانون مدنی و قانون مذکور بهره برده و قائل به این شد که:
۱- در صورت اتمام قرارداد اجاره
۲- در صورت فسخ عقد اجاره
امکان تخلیه اماکن دارای سرقفلی وجود دارد. موضوع دیگری که می توان با استناد به آن تخلیه سرقفلی را از مستاجر خواست قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ و موارد تجویز تخلیه در آن است که بدلیل عام بودن و قابل تعمیم بودن موضوع می توان در مورد تخلیه سرقفلی نیز از آن بهره برد. از جمله این موارد:
- تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی
- تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
- تخلیه سرقفلی به منظور سکنی
- تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی یا تفریط مستاجر
در چه صورت با وجود تخلیه، سرقفلی پرداخت نخواهد شد؟
در خصوص تخلیه سرقفلی نکته ای باید بیان شود که عدم پرداخت این حق با استناد به ماده ۹ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ می باشد که مقرر می دارد «چنانچه مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد و یا اینکه مستاجر تمام حقوق خود در ضمن عقد را دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه هیچ حقی نسبت به سرقفلی ندارد. پس بهتر است بدانید الف) اتمام مدت اجاره ب) عدم پرداخت حق سرقفلی از طرف مستاجر ج) استیفای کلیه حقوق توسط مستاجر موجب می شود تا در زمان تخلیه حقی نسبت به سرقفلی نداشته باشد.
آیا منشا ایجاد سرقفلی در ارزیابی آن موثر است؟
وکیل سرقفلی بیان می دارد برای یافتن این سوال می بایست به ماده ۶ قانون موجر و مستاجر ۷۶ استناد کرد و بیان داشت در خصوص نحوه ارزیابی سرقفلی عواملی چون حق قابل انتقال، حق قابل مطالبه، طریقه انتقال حق تاثیر دارد که در صورت وجود این موارد مستاجر در زمان تخلیه سرقفلی می تواند از مالک و یا موجر مبلغی را دریافت کند لذا خوب است بدانید در این موضوع تخصصی چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته و در قبال دریافت سرقفلی آن را به مستاجر دیگری منتقل کرده باشد تخلف بوده و نمیتواند مطالبه سرقفلی از موجر کند و موارد دیگر که در نگاره های بعدی تفصیلا بیان تشریح می گردد.
تبیین موارد تخلیه سرقفلی
۱- اتمام مدت اجاره
در قانون سال ۷۶ همچون قانون مدنی و برخلاف قانون سال ۵۶ پس از اتمام مدت، قرارداد اجاره را خاتمه و نیاز به بررسی مجدد ندارد و به صرف دستور قضایی می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد که این مورد نسبت به تخلیه سرقفلی نیز قابل تعمیم است.
۲- فسخ قرارداد اجاره
وکیل تخلیه سرقفلی عنوان می دارد یکی دیگر از طرق اتمام عقد اجاره فسخ قرارداد می باشد که ممکن است در ابتدا این حق برای یکی از طرفین درنظر گرفته شود و یا در طول عقد این حق ایجاد شود. خوب است بدانید در قانون سال ۷۶ محملی در خصوص فسخ وجود ندارد ولی با توجه به عمومات یکی از موارد فسخ عقد اجاره با توجه به ماده ۴۸۷ تعدی یا تفریط مستاجر می باشد و همچنین در ماده ۴۹۲ که مقرر می دارد استفاده غیرمجاز و یا غیر متعارف از مورد اجاره می باشد و همچنین ماده ۴۹۶ قانون مدنی است که بیان می دارد در صورت تلف عین مستاجره موجبات فسخ آن می باشد.
آنچه که مدنظر است و تجربه نشان داده اینست که سرقفلی در این موارد از بین نمی رود ولی به محض وجود شرایط فسخ موجر با اثبات موضوع در دادگاه و با پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه مستاجر کند.
تخلیه سرقفلی واگذار شده بصورت عرفی
وکیل تخلیه سرقفلی بیان میدارد آنچه که در قرارداد اجاره ملاک است تعیین مدت می باشد ولی در قرارداد سرقفلی که بصورت عرفی واگذار می شود بدلیل عدم تعیین مدت گاها به ماده ۵۰۱ قانون مدنی استناد می شود که در صورت عدم تعیین مدت یک ماه را ملاک قرار می دهند که قابل پذیرش نیست چه اینکه هیچ موجر یا مستاجری با قبول این شرایط تخلیه را انجام نمی دهد. خوب است بدانید عدم تعیین مدت امکان ابطال قرارداد را نیز فراهم می آورد. لذا بهترین تفسیر اینست که سرقفلی عرفی را در شمار قراردادهای خصوصی ماده ۱۰ در نظر بگیریم و تخلیه اماکن دارای سرقفلی را با توجه به عمومات مورد بررسی قرار دهیم.
تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی
یکی از موارد مهمی که در این نوع تخلیه مدنظر است مالکیت شش دانگ مورد اجاره می باشد و در غیر اینصورت نمی توان با استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون موصوف این حق را بخواهد و استدلال آن اینست که اگر مالک شش دانگ نباشد نمیتواند احتیاج شخصی به ملک داشته باشد.
شرط دیگر اینست که آیا اشخاص حقوقی نیز می توانند این خواسته را داشته باشند؟ که برخی معتقدند منظور اشخاص در ماده ۱۵ هم شامل اشخاص حقیقی است و هم حقوقی ولی گروهی نیز عقیده دارند صرفا شامل اشخاص حقیقیست لذا خوب است بدانید نظریه قابل قبول اینست که با توجه به قرائن موجود در ماده ۱۵ و خصوصا بند ۲ تخلیه به منظور نیاز شخصی در جهت امرار معاش نمیتواند مشمول اشخاص حقوقی شود. تجربه و تخصص وکیل شرط دیگر را این می داند که قائم به شخص است و حتی در صورت فوت هر یک از طرفین همچون دعاوی مدنی نیست که وراث به قائم مقامی متوفی ادامه دعوی دهند.
تخلیه سرقفلی بدلیل تغییر شغل
وکیل تخلیه سرقفلی در خصوص ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر بیان می دارد که در این ماده مقنن برای موجر نیز حق تخلیه و فسخ در نظر گرفته است که در بند ۷ آن بدین شرح آمده : اگر مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد در صورتی که قرارداد اجاره برای شغل معینی بوده موجر حق تخلیه مورد اجاره را دارد مگر اینکه شغل جدید عرفا شبیه شغل سابق باشد. پس این نکته مهم و اساسی است که تغییر شغل در قرارداد اجاره از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که موجر در صورت تخلف مستاجر در تعیین شغل حق فسخ قرارداد بدون پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه را دارد.
تخلیه سرقفلی بدلیل تعدی یا تفریط
تخلیه اماکن دارای سرقفلی گاها بدلیل تعدی یا تفریط مستاجر نیز ممکن است مشروط بر اینکه، این تعدی یا تفریط ناشی از فعل یا ترک فعل خارج از الزامات قراردادی و یا عرفی باشد. خوب است بدانید ملاک تعدی یا تفریط در این بحث وجود الزاماتی است که یا در قرارداد ذکر شده و یا در عرف وجود دارد که البته در صورتیکه صراحتا ذکر شده باشد بدون نیاز به کارشناسی و اگر مبهم یا مجمل باشد حتما با درخواست کارشناسی بررسی شده و در صورت اثبات تعدی یا تفریط موجر حق تخلیه سرقفلی را دارد.
تخلیه سرقفلی به دلیل سکنی
یکی دیگر از مواردی که به موجر حق تخلیه سرقفلی را می دهد بند سوم ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ است که بدین ترتیب وی می تواند با استفاده از این حق برای رفع نیاز شخصی خود و یا فرزندان و یا پدر و مادر خود ملک تخلیه مستاجر از موصوف را بخواهد لذا خوب است بدانید برای طرح این دعوی شرایطی از قبیل قابل سکونت بودن ملک تجاری و نیاز واقعی موجر یا مالک به آن جهت سکونت می باشد.
تبیین ماده ۶ قانون موجر مستاجر سال ۷۶
در سرقفلی مذکور در این ماده با توجه به اینکه میزان آن همان اجاره بها می باشد که بدوا پرداخت می شود، تخلیه آن با انقضا مدت ایرادی ندارد و در صورت فسخ نیز مساله خاصی بر این سرقفلی بار نیست و تخلیه آن با توجه به احکام عمومی مورد بررسی قرار می گیرد. خوب است بدانید در صورت فسخ، استرداد مابقی سرقفلی به نسبت باقیمانده ایرادی ندارد.
تخلیه سرقفلی ناشی از شرط
قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ طی مواد ۷ و ۸ شرطی را برای مستاجر در نظر گرفته که موجر پس از انقاضای مدت مورد اجاره را به غیر واگذار نکند، خوب است بدانید این مورد اتمام قرارداد با انقضای مدت را تحت الشعاع قرار می دهد و بنظر نمیتوان تخلیه مستاجر را خواست اما موجر می تواند در صورت فسخ درخواست تخلیه ملک را ارائه و البته با پرداخت سرقفلی تخلیه آن را بخواهد.
موارد تخلیه حق کسب و پیشه و سرقفلی با پرداخت نصف آن
موضوعی که در بحث تخلیه حق کسب و پیشه و به تبع آن سرقفلی وجود دارد سقوط نصف مبلغی است که از این بابت باید پرداخت شود و دلیل آن می تواند عدم قید حق انتقال به غیر در اجاره نامه، تحقق غیرقانونی انتقال به غیر، انتقال بدون رعایت موارد ماده ۱۹، استفاده عملی شخصی غیر از مستاجر از عین مستاجره باشد که هر کدام از این مباحث خود تفصیلی دارد که در مقالات بعدی در وب سایت قرار می گیرد.
حق کسب و پیشه به چه معناست؟
در تعریف حق کسب و پیشه یا تجارت از زبان اساتید حقوقی باید اینگونه بیان داشت که این حق، مالی تدریجی الحصول و قابل تقویم است که قانون گذار در قبال فعالیت کسبی و رونق مورد اجاره برای مستاجر محل کسب در نظر گرفته که به تبع منافع مورد اجاره (در صورتی که این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد) با سند رسمی قابلیت نقل و انتقال به غیر را دارد علاوه بر این بدلیل دارای ارزش مالی بودن قابلیت توقیف و مزایده آن نیز ممکن می باشد.
وکیل تخلیه سرقفلی در تهران
وکیل تخلیه سرقفلی بیان میدارد سرقفلی موضوعی بسیار تخصصی می باشد و پیگیری پرونده های مربوط به این موضوع نیازمند تجربه و تخصص وکیل این حوزه است چه اینکه به علت عدم آگاهی و اطلاع کافی در این حوزه تخصصی بعضا موجبات هزینه های فراوان و سنگین را فراهم می آورد، لذا دپارتمان تخصصی موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا در تهران بر اینست تا با ارائه مطالبی در خصوص سرقفلی و چگونگی تخلیه سرقفلی و بررسی آن به سوالاتی از قبیل:
- آیا تخلیه اماکن دارای سرقفلی به دلیل انتقال به غیر ممکن است؟
- آیا تخلیه اماکن سرقفلی به دلیل تغییر شغل ممکن است؟
- تخلیه سرقفلی بدلیل تعدی یا تفریط مستاجر چگونه است؟
- دعوی تخلیه سرقفلی در کدام دادگاه مطرح می شود؟
- دعوی تخلیه سرقفلی بدلیل تخریب یا نوسازی به چه نحوی است؟
- نحوه دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها چگونه است؟
- آیا تخلیه اماکن دارای سرقفلی به دلیل نیاز شخصی ممکن است؟
- آیا انتقال سرقفلی حق تخلیه به موجر می دهد؟
- آیا انتقال عین مستاجره توسط احد از وراث حق تخلیه سرقفلی به موجر می دهد؟
- آیا اتمام قرارداد اجاره حق تخلیه سرقفلی به موجر می دهد؟
- آیا در قرارداد اجاره می توان شرط کرد که مستاجر حق انتقال نداشته باشد؟
- آیا اگر موجر و مستاجری توافق بر عدم تغییر شغل نمایند و مستاجر تخلف کند، سرقفلی ساقط می شود؟
و موارد دیگر را در این حوزه یاری کند. جهت مشاوره تخصصی با وکیل تخلیه سرقفلی در تهران با ما تماس بگیرید.
سلام آیا ملک سر قفلی قبل از سال ۷۶ که با مالک قرارداد دارد میتواند بدون اجازه مالک رهن یا رهن و اجاره داد یا امضا مالک می خواهد. متشکرم راهنمای فرمایید.
با سلام
بله شما می توانید اجاره دهید مگر اینکه شرط رضایت مالک در قرارداد درج شده باشد. برای مشاوره بیشتر با وکیل سرقفلی با ما تماس بگیرید.
سلام وقتتون بخیر
سوالی داشتم در مورد حق کسب مغازه های سرقفلی، اگر مغازه ایی سال ۷۸ سرقفلی آن بفروش برسد و مبلغ مذکور پرداخت شود در همان سال، آیا مستاجر میتواند در صورت درخواست تخلیه مغازه، خواهان حق کسب و حق سرقفلی باشد؟
با سلام
در صورتی که مستاجر حق سرقلی پرداخت کرده باشد، می تواند مبلغ را از مالک مطالبه کند در غیر اینصورت خیر. برای مشاوره بیشتر با وکیل سرقفلی با ما تماس بگیرید.
من سرقفلی مغازه را در سال ۱۳۷۹با دریافت مبلغ سرقفلی و با درج شرط تجدید اجاره در هر سه سال واگذار کردم. آیا می توانم دستور تخلیه به استناد اتمام مدت را درخواست کنم؟
با سلام
خیر تخلیه سرقفلی به استناد قانون دارای شرایط خاص است.
مالک مغازه هستم سرقفلی واگذار شده در سال ۶۱، مستاجر بدون اجازه زیر زمین احداث نموده و سند من مشکل داشت نتوانستم کاری بکنم، اکنون سند مشکلش رفع شده آیا با توجه به تعدی صاحب سرقفلی بنده نصف سرقفل را باید پرداخت کنم یا کامل؟
با سلام
در صورت اثبات تعدی و تفریط مالک سرقفلی شما می توانید بدون پرداخت حق کسب و پیشه درخواست تخلیه مستاجر را نمایید. برای مشاوره بیشتر با وکیل سرقفلی با ما تماس بگیرید.
سلام من صاحب ملک مغاره ای سرقفلی هستم که ۶ سال هست که تا حالا کرایه ای به من پرداخت نشده چگونه می توانم سرقفلی مغازه را پس بگیرم؟
باسلام
نپرداختن اجاره یکی از دلایل برای سلب حق سرقفلی می باشد و شما می توانید با طرح دادخواست مستاجر را محکوم کنید به تخلیه. جهت مشاوره بیشتر با وکیل سرقفلی با ما تماس بگیرید.