اثبات مبایعه نامه عادی

وکیل دعاوی حقوقی و ملکی در این مقاله قصد دارد تا اثبات وقوع بیع با مبایعه‌نامه عادی را به طور کامل توضیح و رویه دادگاه‌ها در برخورد با مبایعه‌نامه عادی را تبیین نماید. این مسئله از آن جهت حائز اهمیت است که روزانه مبایعه‌نامه‌های زیادی میان خریداران و فروشندگان تنظیم می‌گردد و در برخی موارد طرفین در خصوص این مبایعه‌نامه عادی به مشکل بر می‌خورند. اثبات مبایعه‌نامه عادی و تفاوت آن با سند رسمی چه در قوانین و چه در رویه قضایی مسئله مهم و پیچیده‌ای می‌باشد و به همین دلیل در این مقاله به بهترین شکل به توضیح این مسئله می‌پردازیم.

سند عادی و رسمی چیست؟

قبل از ورود به بحث اثبات مبایعه‌نامه عادی، می‌بایست تفاوت سند عادی (مبایعه‌نامه عادی) با سند رسمی را توضیح دهیم. بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، “اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.”

با این تعریف متوجه می‌شویم که ویژگی اصلی یک سند رسمی، تنظیم توسط مأمورین رسمی و براساس مقررات قانونی می‌باشد.

اما سند عادی چیست؟ بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، “غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی است.” پس می‌توان نتیجه گرفت که هر سندی که رسمی نباشد، عادی است.

مبایعه‌نامه چیست؟

اثبات بیع با مبایعه‌نامه عادی را با تعریف سند رسمی و عادی شروع کردیم. حال وقت آن است که مبایعه‌نامه را هم تعریف کنیم تا ابعاد موضوع به طور کامل روشن شود. مبایعه‌نامه در یک تعریف ساده، قراردادی است که طی آن یک طرف (فروشنده) مالی را به طرف دیگر (خریدار) می‌فروشد. اصطلاح مبایعه‌نامه بیشتر در خصوص خرید و فروش املاک به کار می‌رود. وقتی که دو نفر بر سر خرید و فروش یک ملک خاص به توافق می‌رسند، ابتدا با تنظیم یک مبایعه‌نامه عادی میان یکدیگر آن توافق را به صورت کتبی در می‌آورند و سپس پس از تهیه‌ی اسناد و مدارک لازم جهت ثبت رسمی، به مرجع ثبت جهت ثبت در دفتر املاک مراجعه می‌نمایند. همانطور که در ابتدای بحث ذکر شد، ما در بخش بعد قصد داریم وضعیت اعتبار و اثبات مبایعه‌نامه عادی را در قوانین کشور و رویه دادگاه‌ها بررسی کنیم.

اثبات مبایعه‌نامه عادی

برخی از حقوقدانان معتقدند که خرید و فروش املاک، تابع مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است و خرید و فروش صرفاً با سند رسمی انجام می‌شود. اگر بخواهیم این مواد را به طور خلاصه توضیح دهیم باید بگوییم که بر اساس قانون ثبت، ثبت رسمی اسنادِ مربوط به عقود و معاملاتِ املاک، اجباری است و دولت صرفاً کسی که ملک به اسم او ثبت رسمی شده باشد را مالک ملک خواهد شناخت. همانطور که گفته شد تفسیر برخی از حقوقدانان از محتوای این مواد این است که مبایعه‌نامه عادی اثری در مالکیت ندارد.

اما این نظر چندان مورد اقبال سایر حقوقدانان و به خصوص دادگاه‌ها قرار نگرفته است. اثبات بیع با مبایعه‌نامه عادی طبق نظر دادگاه‌ها و اکثر حقوقدانان پذیرفته شده‌است. مقررات قانون ثبت ماهیت بیع را تغییر نداده است و طرفین می‌توانند بیع املاک را به هر شکل که خواستند، منعقد سازند. همانطور که ماده ۳۳۹ قانون مدنی بیان می‌کند: “پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.” مقصود ماده این است که جوهره‌ی بیع، توافق است و اینکه تفاوتی نمی‌کند که توافق به شکل سند رسمی یا نوع دیگری باشد.

نظر شورای نگهبان در خصوص اثبات مبایعه‌نامه عادی

اثبات مبایعه‌نامه عادی در نظریه مورخ ۴/۸/۱۳۹۵ شورای نگهبان نیز مورد تایید قرار گرفته است. بر مبنای این نظر، بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر، بر صحت مفاد آن‌ها دلالت داشته باشند، خلاف شرع است. با این نظر از سوی شورای نگهبان، دیگر تردیدی در اثبات بیع با مبایعه‌نامه عادی وجود نخواهد داشت.

اختلاف ناشی از مبایعه‌نامه عادی

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که  مادامی که نام خریدار در دفتر املاک اداره ثبت درج نشده باشد، در مراجع رسمی و دولتی مالک شناخته نمی‌شود. بنابراین تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت رسمی به خریدار ضروری است. اما گاهی فروشنده‌ای که با مبایعه‌نامه عادی مالکیت ملک را به خریدار منتقل کرده، به علت پشیمانی یا به هر علت دیگر از انتقال رسمی مالکیت در دفتر املاک به نام خریدار خودداری می‌کند. حال سوالی که پیش می‌آید این است که چه راهکاری برای خریداری که مبایعه‌نامه عادی در دست دارد، وجود خواهد داشت؟ اثبات مبایعه‌نامه عادی همانطور که گفته شد، ممکن و شدنی است. خریدار می‌تواند با طرح دعوی علیه فروشنده از دادگاه الزام خوانده (فروشنده) به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

شیوه طرح دعوا بر مبنای مبایعه‌نامه عادی

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه کرد این است که خریدار باید در دادخواست هم تایید و اثبات وقوع بیع را بخواهد و هم الزام خوانده (فروشنده) به تنظیم سند رسمی. چرا که دادگاه ابتدائاً باید وقوع بیع را احراز نماید و سپس خوانده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید. در بعضی موارد دیده شده است که برخی از خریداران برای اثبات مبایعه‌نامه عادی فقط از دادگاه تایید و اثبات وقوع بیع را درخواست می‌نمایند و الزام به تنظیم سند را در خواسته خود نمی‌گنجانند.

باید توجه داشت که اکثر محاکم معتقدند که دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به تنهایی قابل استماع نیست و باید همراه با الزام به تنظیم سند رسمی طرح شود. چرا که تایید وقوع بیع از جانب دادگاه، صرفاً یک مسئله‌ی “اعلامی” است. در حالی که هدف از طرح چنین دعوایی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی است. پس بهتر است برای صرفه‌جویی در زمان و همچنین جهت جلوگیری از عدم استماع دادگاه، هر دو خواسته (یعنی هم تایید و اثبات وقوع بیع و هم الزام به تنظیم سند) در دادخواست مطرح شوند.

دادگاه صالح رسیدگی به دعوای اثبات مبایعه نامه عادی

اثبات بیع با مبایعه‌نامه عادی توضیح داده شد. اما نکته دیگر این است که شخص برای اقامه دعوا باید به کدام دادگاه رجوع نماید؟ به عبارت بهتر اگر فروشنده اقدامی در جهت تنظیم سند رسمی انجام نداد و خریدار قصد اقامه دعوی جهت اثبات و تایید وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی داشته باشد، باید به کدام دادگاه رجوع نماید؟ مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، “دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاه اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است؛ اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.”

از آنجایی که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک نیز جزء دعاوی راجع به مال غیر منقول محسوب می‌شود، پس به استناد همین ماده، دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. به عنوان مثال اگر ملک موضوع دعوا در تهران واقع شده باشد، دادگاه عمومی حقوقی تهران صالح به رسیدگی می‌باشد چراکه ملک در تهران واقع شده است.

مالک رسمی ملک

آخرین بحث این است که اگر شخص فروشنده مالک رسمی نباشد، چه باید کرد؟ برای درک بهتر مثالی زده می‌شود: فرض کنیم بر اساس مبایعه‌نامه عادی حسن جعفری ملک خود را به علی نوربخش می‌فروشد. از آنجایی که اثبات مبایعه‌نامه عادی ممکن است، علی نوربخش قصد اقامه دعوا علیه حسن جعفری و الزامِ وی به تنظیم سند رسمی را دارد. اما مشکلی که وجود دارد این است که مالک این ملک در دفتر املاک شخصی به نام مرتضی غلامی است. در این حالت علی نوربخش باید چه کار کند؟ این شخص باید در هنگام اقامه دعوی و پرکردن دادخواست، علاوه بر علی نوربخش، نام مرتضی غلامی را هم در ردیف خواندگان بیاورد؛ یعنی دعوی را علیه هر دوی این اشخاص اقامه کند.

اثبات مبایعه‌نامه از طریق وکیل متخصص و باتجربه

وکیل ملکی بیان می دارد: با مطالبی که در خصوص اثبات وقوع بیع از طریق مبایعه‌نامه عادی گفته شد، پیچیدگی و تعارضات قانونی و قضایی در این خصوص روشن گردید. به همین دلیل پیشنهاد ما استفاده از وکلای مجرب و باتجربه در این زمینه است. موسسه حقوقی امین عدالت کبریا در تهران با در اختیار داشتن وکلای متخصص و باتجربه در زمینه دعاوی مربوط به مبایعه‌نامه، الزام به تنظیم سند رسمی و سایر دعاوی مربوط به بیع املاک تلاش دارد تا این دعاوی پیچیده را با ارائه بهترین خدمات ممکن به شما عزیزان و با استفاده از وکلای مجرب و باتجربه مدیریت کند و به ثمر بنشاند.