الزام به تحویل ملک چگونه است؟

الزام به تحویل ملک چگونه میباشد؟ دعوای حقوقی به خواسته الزام به تحویل ملک با استناد به اسناد عادی و رسمی چگونه است؟ ضمانت اجرای عدم تحویل ملک به خریدار یا همان مالک کنونی چیست؟ نحوه تنظیم دادخواست الزام به تحویل مبیع غیرمنقول چگونه است؟ وکیل ملکی در این مقاله پاسخ میدهد.

الزام به تحویل ملک به چه معناست؟

الزام به تحویل ملک همانطور که از نامش پیداست، در واقع لزوم و اجباری است که به موجب قانون بر یکی از طرفین معامله که اصولا و قاعدتا فروشنده میباشد بار میشود. قبل از توضیح بیشتر در مورد موضوع مقاله میخواهیم شما را با مفهوم دو واژه الزام و التزام که از نظر حقوقی بسیار پر کاربرد هستند آشنا گردانیم.

شرایط تحقق الزام به تحویل ملک

وکیل ملکی بیان می دارد: الزام به تحویل ملک در نخستین مقام، یک ادعا میباشد که نیاز به اثبات دارد. پر واضح است که برای ادعای این چنین درخواستی نیاز به وجود قرارداد یا معامله ای در قالب مبایعه نامه و یا وجود اسناد رسمی است. پس اگر در ابتدا و برای طرح این دعوا بیعی صحیح وجود نداشته باشد یا تخلفی از سوی فروشنده سر نزده باشد نمیتوان این دعوا را طرح نمود. شرایط یک معامله صحیح در ماده ۱۹۰ قانون مدنی به وضوح و روشنی بیان شده است.

و اما برای تخلف فروشنده نیز میتوان این موضوع را مثال زد که فرض کنید: برای تحویل ملکی مهلت تعیین شده باشد. اگر در فرض ما خریدار کل مبلغ معامله را نیز به فروشنده پرداخت کرده باشد ولی تا قبل از سر رسید مهلت مقرر مطابق با قانون حق مطالبه ملک را ندارد. پس حتما فروشنده نیز باید خلف وعده ای را انجام دهد تا امکان طرح و اقامه دعوای حقوقی و تشکیل پرونده حقوقی با موضوع الزام به تحویل ملک محقق گردد.

الزام به تحویل ملک بر اساس اسناد

الزام به تحویل ملک با استناد به اسناد عادی یا اسناد رسمی چگونه است؟ همانگونه که مستحضر هستید اسناد به دو دسته عادی و رسمی طبقه بندی میشوند. تقدیم دادخواست بر اساس اسناد رسمی مطابق با تعریف قانون و حق خریدار یا مالک جدید بر شمرده شده است.

حال سوال اینجاست در زمانی که قانون این حق را برای مالکی که سند رسمی به نام ایشان است در نظر گرفته، تکلیف معاملات بر اساس اسناد عادی چه میشود؟ آیا میتوان به استناد یک سند عادی تحقق عقد را در عالم حقوق به اثبات رساند؟ آیا الزام به تحویل ملک به استناد سند عادی محقق میشود؟

برای پاسخ به سوال فوق باید گفت این موضوع از دیرباز در بین محاکم مورد اختلاف نظر بوده است. برخی از محاکم اسناد عادی را بر اساس برخی ماده های قانون مدنی همچون ۱۰، ۲۱۹، ۳۳۸، ۳۳۹ و ۳۶۲ اعتبار میبخشند و آنها را میپذیرند و برخی دیگر از محاکم با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت به این اسناد اعتباری نداده و به آنها ترتیب اثر نمی دهند.

• نکته: اگر قبل از تحویل ملک عیب یا نقصی به ملک وارد شود حق فسخ معامله برای خریدار وجود دارد.

• نکته: هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است. و این حق برای خریدار محفوظ است که آن را از فروشنده مطالبه نماید.

الزام به تحویل ملک یا مبیع غیر منقول

الزام به تحویل ملک بعنوان مبیع غیر منقول چگونه است؟ یکی از اقسام دعاوی ملکی، الزام به تحویل ملک است. باید خاطر نشان ساخت این موضوع شامل مقررات خاصی است که با رعایت آنها میتوان نسبت به این طیف پرونده ها اعلام رای نمود. اولین موردی که دادگاه مورد بررسی قرار میدهد ادعای خواهان بر مبنای مالکیت است. چرا که مطابق قانون شخصی میتواند این ادعا را داشته باشد که مالک مال یا ملک محسوب گردد. بعد از اثبات این امر و بررسی مواردی همچون مهلت و تاریخ های احتمالی پیش بینی شده در قرارداد ها محاکم اقدام به صدور رای می نمایند. دادگاه صالح برای رسیدگی به این نوع دعاوی دادگاه محل وقوع ملک است.

• نکته: اگر قرارداد فی ما بین طرفین از نوع پیش فروش آپارتمان باشد رعایت ماده ۲۰ قانون پیش فروش آپارتمان ها الزامی است.

ضمانت اجرای الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک دارای ضمانت اجرا میباشد. وکیل متخصص در زمینه الزام به تحویل ملک اینگونه اذعان میدارد که: عدم انجام تعهد و تحویل ملک علاوه بر اینکه می تواند الزام به تحویل را برای ذی حق به وجود آورد، همچنین می تواند مطالبه خسارت ناشی از این عدم انجام را نیز در پی داشته باشد. که این امر هم می تواند در قرارداد قید شده باشد و هم در صورت عدم قید شدن بصورت عرفی تعیین گردد. و در پایان نیز به علت عدم تحویل ملک خریدار این حق را خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.

• نکته: چنانچه در زمان منعقد شدن عقد امکان تحویل و تسلیم ملک یا مبیع توسط فروشنده یا شخص ثالث وجود نداشته باشد معامله یا بیع باطل خواهد بود.

نحوه تنظیم دادخواست

الزام به تحویل ملک، بعنوان خواسته یک دادخواست و دعوای حقوقی، نیازمند تنظیم به نحو صحیح و تقدیم به مرجع صالح میباشد. برای تحقق این امر شخص مدعی حق میبایست با در دست داشتن مدارک مربوطه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید تا دادخواست خود را مبنی بر الزام به تحویل ملک ثبت نماید. هزینه دادرسی این طیف پرونده های حقوقی بر اساس ارزش منطقه ای ملک برآورد و مشخص میگردد. با وجود اینکه با توجه به نظریه شورای نگهبان با اسناد عادی نیز میتوان این دادخواست را ارائه داد اما بهتر است هم زمان آن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز داده شود. در صورت صدور حکم قطعی به نفع خواهان دعوا و قطعی شدن آن، این حکم به اجرای احکام ارجاع و توسط آن به اجرا در خواهد آمد.

وکیل متخصص پرونده های ملکی

الزام به تحویل ملک یکی از شایع ترین انواع دعاوی املاک میباشد. با توجه به این موضوع که امروزه در جامعه شاهد آن هستیم و آن خلف وعده فروشندگان و عدم تحویل ملک یا کالا به خریداران میباشد، لذا توصیه میشود، طرفین هر قرارداد، معاملات خویش را بر پایه اسناد رسمی انجام و بر نکات مندرج در قراردادها اشراف و آگاهی کامل داشته باشند.

موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا با داشتن وکلای مجرب و با تجربه در دعاوی حقوقی همچون پرونده حقوقی به خواسته الزام به تحویل ملک و مبیع و البته سایر دعاوی حقوقی، آماده خدمت رسانی به شما عزیزان در تمامی مراحل میباشد. امید به آنکه با استفاده از افراد مجرب بتوانید با آسایش هر چه بیشتر به انجام معاملات و انعقاد قراردادهای خود بپردازید.