اخذ به شفعه چیست؟

اخذ به شفعه چه زمانی محقق می شود؟ معنی ایقاعی بودن حق اخذ به شفعه چیست؟  اخذ به شفعه در مال غیر منقول تبعی چگونه است؟ اخذ به شفعه چه آثاری دارد و اسقاط این حق چگونه است؟ وکیل متخصص دعاوی حقوقی مفصلا در این مقاله پاسخ میدهد.

موضوع این مقاله درباره اخذ به شفعه است. برای آنکه با معنا و مفهوم این واژه بیشتر آشنا شویم لازم است که ابتدا به معنای لغوی آن پرداخته و سپس به سایر مسائل دیگر درباره موضوع اخذ به شفعه پرداخته شود. امید است که با ارائه این مطلب بتوانیم موضوع حق شفعه و اخذ به آن را برایتان بیشتر روشن گردانیم.

تعریف لغوی شفعه

شفعه در لغت به معنای “با خواهشگری چیزی را از شخصی خواستن” آمده است. روشن است که این مفهوم بیان کننده این موضوع است که اگر چه حقی در میان است و می توان آن را تصاحب کرد. اما می بایست از راه های صحیح و تعریف شده صورت پذیرد. واژه اخذ نیز به معنای گرفتن و بدست آوردن به کار رفته است. در عالم حقوق اخذ به شفعه و حق شفعه به معنای همان حق شریک دوم در اموال غیر منقول است.

اخذ به شفعه چه زمانی محقق می شود؟

وکیل حقوقی برای پاسخ به این پرسش ابتدا به بیان ماده ۸۰۸ قانون مدنی می پردازد و آن را شرح می دهد. در این ماده این چنین قید شده است که:

هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد. و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد، قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

از تفسیر این ماده چند نکته روشن می گردد:

 اولا مال باید حتما غیر منقول باشد.

ثانیا شراکت حتما باید بین دو نفر باشد.

ثالثا شریک می بایست حصه یا سهم خود را از طریق بیع به شخص ثالث منتقل کند.

رابعا شریک دارای حق شفعه با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخته است، به ایشان صاحب حصه یا سهم می شود.

خامسا در انجام اخذ به شفعه رضایت شریک فروشنده حصه یا سهم تاثیری در تملک مال به نفع شریک دیگر ندارد.

• نکته: اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی به توضیح راجع به آن پرداخته است.

اخذ به شفعه و ایقاعی بودن آن

اخذ به شفعه یک عمل ایقاعی است. حال منظور از ایقاعی بودن این حق چیست؟ وکیل حقوقی در پاسخ اینگونه بیان می دارد: شفعه تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است. این امر یا این حق برای جلوگیری از ضرر و زیان شریک در مال غیر منقول قابل تقسیم قرار داده شده است. همانطور که بیان گردید در اخذ به شفعه اراده شریک دیگر نقشی ندارد. چرا که توافقی بر خارج شدن مال از مالکیت شریک وجود ندارد. پس می توان اخذ به شفعه را یکی از انواع ایقاعات محسوب نمود.

• نکته: حق شفعه برای افراد غایب ثابت است و شخص غایب هر زمان که حضور پیدا کند می تواند از حق شفعه خویش استفاده نماید.

اخذ به شفعه در مال غیر منقول تبعی

اخذ به شفعه در چه اموالی جاریست؟ وکیل حقوقی در توضیح این مطلب اینگونه اعلام می دارد که ما می دانیم منظور قانون گذار از مال غیر منقول, غیر منقول ذاتی است مثل زمین. حال سوال اینجاست که در برابر اموال غیر منقول تبعی چگونه رفتار می شود؟

پاسخ روشن است. چنانچه مال غیر منقول ذاتی نبوده باشد, اگر به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می تواند مورد حق شفعه قرار گیرد. ولی اگر به صورت مستقل به فروش رسیده باشد شریک حق شفعه نخواهد داشت. برای تفهیم بهتر به بیان ماده ۸۰۹ قانون مدنی می پردازیم که بیان داشته: هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه وجود نخواهد داشت.

• نکته: در صورت تقسیم مال بین دو شریک دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت.

اخذ به شفعه و ارتباط آن با عقد بیع

اخذ به شفعه برای کدام عقد وجود دارد؟ همانطور که نص صریح قانون روشن است انتقال به غیر و شخص دیگر توسط یکی از شرکاء حتما باید با عقد بیع صورت پذیرد تا حق شفعه به وجود آید. پس از مفهوم مخالف این امر روشن است که اگر یکی از شرکاء توسط عقدی غیر از بیع حصه خویش را به شخص ثالث انتقال دهد حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمی آید. این موضوع از ماده ۸۰۸ قانون مدنی قابل استنباط است.

در صورتی که مال غیر منقولی بین دو شریک مشترک باشد، و یکی از آنان حصه و سهم خود را طی عقد بیع به چند نفر بفروشد، شریک دیگر می تواند نسبت به تمامی این سهم اخذ به شفعه نماید. از آنجایی که شراکت ابتدا بین دو نفر بوده پس با فروش حصه, حق برای طرف دیگر حاصل می شود. پس تعدد خریداران هیچ تاثیری در به وجود آمدن این حق ندارد.

• نکته: به شریکی که حق شفعه برای ایشان ایجاد می شود شفیع می گویند.

آثار اخذ به شفعه و اجرای آن

اخذ به شفعه دارای چه آثاری است؟ وکیل حقوقی اینگونه ادامه مطلب می دهند که ما مطلع هستیم حق شفعه یکی از آثار بیع صحیح است. چرا که اگر بیع باطل یا فاسد باشد مشتری یا خریدار مالکیتی بر مبیع به دست نمی آورد که بخواهد حق شفعه ای ایجاد گردد. این مطلب را می توان با استناد به ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیان کرد که بیع فاسد اثری در تملیک ندارد. پس با بیع فاسد یا باطل تملیکی برای مشتری به وجود نمی آید پس موردی برای ایجاد حق شفعه وجود ندارد.

• نکته: در صورتی که ثمن پول نباشد و یک مال قیمی باشد, شفیع باید قیمت زمان اخذ به شفعه را بدهد نه زمان بیع را.

اسقاط اخذ به شفعه و حق شفعه

وکیل حقوقی درباره موضوع اسقاط حق شفعه می گوید ما می دانیم که حق شفعه حق مالی و عینی است. پس می توان همانند سایر حقوق مالی آن را اسقاط نمود. بر اساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی حق شفعه قابل اسقاط است. و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف کردن از حق مزبور نماید واقع می شود. برای مثال این امر می تواند با عدم انجام کاری پس از فروش سهم شریک یا با گفتن یک لفظ و غیره محقق شود.

اخذ به شفعه و ارتباط آن با ارث

از آنجایی که شفعه حقی مالی است. پس در صورت فوت شفیع قبل از اخذ به شفعه به ارث می رسد. ماده ۸۲۳ قانون مدنی در این باره بیان می دارد که حق شفعه بعد از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. نکته مهم در این موضوع آن است که اگر برخی از وراث حق شفعه خود را اسقاط نمایند، وراث دیگر نمی توانند فقط نسبت به حصه و سهم خود اخذ به شفعه کنند. پس یا باید از حق شفعه عدول نمایند یا تمام حصه فروخته شده را تملیک کنند.

• نکته: اخذ به شفعه ایقاعی معوضی می باشد چون شفیع در ازای پرداخت ثمن قراردادی به مشتری می تواند حصه فروخته شده را تملک نماید.

وکیل متخصص پرونده های حقوقی در تهران

با توجه به موضوع ایجاد حق شفعه و توانایی استفاده از آن باید به این نکته توجه داشت که عدم توجه به نکات ظریف و حساس می تواند موجب بروز خساراتی برای شفیع گردد. اگر چه قانون گذار این حق را از برای همین موضوع لحاظ کرده است. و نکته دیگر این است که امروزه و به علت به وجود آمدن مشکلات اقتصادی و گاهی تنش بین شرکاء فروختن سهم یکی به شخص ثالث امری است که بسیار در جامعه دیده می شود. توصیه می گردد که از تجربه وکلای مجرب و متخصص در این زمینه بهره مند شوید.

موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا با داشتن کادری متخصص در این زمینه و سایر دعاوی حقوقی آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می باشد. تا با خیالی آسوده به سایر امور خویش بپردازید.