همه چیز در مورد قولنامه و ماهیت آن

وکیل تنظیم قولنامه به جهت سوالات عدیده شما عزیزان درخصوص اینکه قولنامه فی نفسه چه نوع عقدی است و چه ارزش و اعتباری دارد تصمیم گرفته است در مقاله پیش رو به بیان موضوعات مختلف و کاربردی همچون قولنامه بنگاهی، قولنامه رسمی و سایر موارد مهم بپردازد. امیدواریم با مطالعه چند دقیقه ای این مقاله به بینش صحیحی پیرامون مباحث قولنامه دست یابید.

قولنامه چیست و هدف از تنظیم  قولنامه چیست؟

قولنامه همانطور که از نامش پیداست برگه ای است که متضمن تعهد و قول و قرار است. وکیل تنظیم قولنامه میگوید: بهترین و ساده ترین تعریف قولنامه آن است که بگوییم: طرفین قولنامه متعهد میشوند که در موعد مقرری اعم از زمان و مکان مشخصی، حاضر شده و اقدام به انعقاد عقد بیع نمایند. قولنامه به مفهوم ایجاد تعهد در زمان حال برای انجام آن تعهد در زمان آتی است. به دیگر سخن وکیل تنظیم قرارداد میگوید: قولنامه به معنای تعهد به بیع یا همان تعهد به خرید و فروش در آینده است.

نکته: قولنامه تعهد به انتقال مال در آینده است که اعتبار حقوقی خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی میگیرد.

هدف از تنظیم آن

هدف از تنظیم قولنامه، ایجاد الزام و تعهد برای طرفین است که حتما در آینده فعل مورد توافق را انجام دهند. هدف از تنظیم قولنامه ایجاد اعتماد بین طرفین و برقراری حس اطمینان از این جهت است که یقینا معامله مورد تراضی طرفین در آینده در موعد مقرر تحقق می یابد. لذا وکیل دعاوی ناشی از قرارداد معتقد است: وفق قانون، دعوای حقوقی ناشی از قرارداد با دعوای حقوقی ناشی از قولنامه متفاوت بوده و میبایست در تنظیم دادخواست هریک از دعاوی حقوقی مذکور نهایت دقت و دانش را بکار برد.

قولنامه چند برگ دارد؟

• قولنامه در چند برگ تنظیم میشود؟
• آیا میتوان در دو برگه قولنامه تنظیم نمود؟

قولنامه وفق ماده ۱۰ قانون مدنی، یک عقد کامل با ماهیت ایجاد تعهد است. لذا طرفین میتوانند آن را به رشته تحریر درآورده و قول و قرارهای عقد بیع و معامله آینده خود را مکتوب نمایند.

نکته: در جهت اعتبار و اصالت قولنامه میبایست دو شاهد مرد ذیل قولنامه را امضا نمایند.

اعتبار قولنامه بنگاهی

قولنامه ای که بنگاه تنظیم مینماید در سه برگ صورت میپذیرد. یک نسخه به فروشنده تحویل داده میشود. یک نسخه به خریدار داده شده و یک نسخه نزد بنگاه میماند.

نکته: اخذ کد رهگیری و درج آن در قولنامه های بنگاهی فراموش نشود.

قولنامه بنگاهی باید به مهر و امضای بنگاه دار برسد. در دعاوی حقوقی که مستند آنها قولنامه بنگاهی است، بنگاه دار همواره بعنوان شاهد به محکمه احضار میگردد زیرا دلال و واسطه انعقاد آن بوده است. یا طرفین پس از آشنایی و برقراری توافقات خود، نزد بنگاه املاک برای تنظیم قولنامه رفته اند. همچنین شما میتوانید در بنگاه املاک، اقدام به تنظیم قرارداد نمایید ولیکن همچنان اعتبار آن قرارداد تنظیمی در بنگاه جزو اسناد عادی بوده و با اعتبار یک قرارداد رسمی و تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی تفاوت آشکار دارد.

اعتبار قولنامه رسمی

اشخاص عادی جامعه و حتی صاحبان بنگاه املاک قادر به تنظیم سند رسمی نبوده و نمیتوانند سند رسمی تنظیم و صادر نمایند زیرا صلاحیت ندارند و اسنادی که بنگاه املاک صادر و امضا میگردند جزو اسناد عادی میباشند. ولیکن دفاتر اسناد رسمی دارای صلاحیت درجهت تنظیم سند رسمی بوده و بهترین راه برای جلوگیری از دعاوی حقوقی عدیده در آینده، تنظیم قولنامه در دفتار اسناد رسمی است. همچنین میتوایند از خدمات و آثار برتر و برجسته اسناد رسمی مانند اجرای مفاد آن از دایره اجرای ثبت بهره مند شوید. در دعاوی حقوقی این امر که مستند دعوا یک سند عادی باشد یا یک سند رسمی بسیار حائز اهمیت و سرنوشت ساز خواهد بود.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

مبایعه نامه که اصولا در بنگاه املاک تنظیم میگردد متضمن ماهیت یک عقد مانند عقد بیع است و در آن انتقال مالکیت صورت میپذیرد. قولنامه متضمن تعهد طرفین است. طرفین با تنظیم قولنامه خویشتن را مکلف به انجام امر یا اموری در آینده میدارند. تفاوت قولنامه با مبایعه نامه از حیث آثار حقوقی است که به بار می آورد.

مثال: شما پس از عقد بیع و انعقاد آن وفق مبایعه نامه مالک مبیع میشوید. چنانچه مبیع به شما تحویل نگردد، میتوانید دعوای حقوقی الزام به تحویل مبیع را طرح نمایید. اما اگر شما قولنامه تنظیم نموده باشید صرفا میتوایند الزام او به انجام تعهد وی را بخواهید.

اعتبار وجه التزام مندرج در قولنامه

درج وجه التزام در قولنامه بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی صحیح بوده و دارای حجیت و اعتبار است. عالم حقوق و اعتبار دست افراد جامعه را در برقراری معاملات و انعقاد انواع قراردادها گشوده گذاشته است. قولنامه ای که دارای وجه التزام است معتبر میباشد. ولیکن شرط قابل توجهی در جهت استفاده از این وجه التزام و مطالبه آن قرار دارد.

نکته: طرفی که میخواد وجه التزام را مطالبه نماید میبایست تعهدات خویش را به نحو احسن و تمام و کمال انجام داده باشد.

وکیل دعاوی حقوقی می افزاید: در تنظیم قرارداد مانند مبایعه نامه یا قرداد خرید و فروش خودرو نیز طرفین میتوانند شرط وجه التزام را درج نمایند و این امر مورد تراضی و توافق ایشان واقع گردد.

بررسی ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت

وکیل دعاوی حقوقی مختصرا تبیین میدارد: مفاد مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بر این معنا استوار است که قولنامه ای که مربوط به اموال غیرمنقول است میبایست در دفتر اسناد رسمی تنظیم و صادر شود. در حالیکه قولنامه در معنا و مفهومی که ارائه گردید میان اشخاص عادی جامعه و یا توسط صاحبان بنگاه املاک تنظیم شده و دارای اعتبار بوده و قابلیت استناد در محکمه را دارد. زیرا قولنامه عادی زمین یا قولنامه عادی ملک دربردانده تعهد طرفین به انجام مفاد یک عقد در آینده است.

ذات و نفس قولنامه، تعهد است لذا تنظیم قولنامه برای اموال غیرمنقول صحیح و از تعهدی که ضمن آن ایجاد میشود میتوان استفاده نمود و هیچ مغایرتی با مفاد ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ندارد.

بررسی اجمالی نکات کاربردی در تنظیم قولنامه

• احراز سمت طرفین قولنامه اعم از مالک یا نماینده
• اشراف کامل بر مشخصات کامل و دقیق ملک و درج آن در قولنامه
• از تنظیم قولنامه دستی بپرهیزید.
• در قولنامه تنظیمی در بنگاه درج و اخذ کد رهگیری فراموش نشود.
• قولنامه بنگاهی به مهر و امضای بنگاه دار برسد.
• در قولنامه وجه التزام تعیین نمایید.
• هر نوع قولنامه ای که خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، قولنامه عادی محسوب میشود خواه میان اشخاص تنظیم شده باشد خواه صاحب بنگاه املاک تنظیم نموده باشد.

وکیل قولنامه در تهران

بهترین راه جهت جلوگیری از پیشامدهای ناگوار در آتی، اخذ مشاوره حقوقی تخصصی از وکیل حرفه ای در زمینه مربوطه است. موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا در تهران از ابتدا برای شما عزیزان وکیل خبره و متخصص مربوطه را لحاظ نموده و از نخستین جلسه مشاوره حقوقی تا پایان دعاوی حقوقی شما همراهتان خواهد بود.