اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز چه زمانى طرح مى شود؟ طرفین دعوى چه کسانى هستند؟ نحوه رسیدگى به این دعوى در دادگاه چگونه است؟ شرایط اثبات این دعوى به چه شکل مى باشد؟ به چه نکاتى باید دقت داشت؟ مستندات قانونى آن شامل چه مواردى مى شود؟ دادگاه یا مرجع صالح براى رسیدگى به این دعوى کدام است؟
اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز چه زمانى طرح مى شود؟
این سوالى است که در ذهن بسیارى از مردم مطرح مى شود و براى آن جواب درست و قانع کننده اى ندارند. وکیل ملکى در پاسخ به سوال اینطور جواب مى دهد: در ابتدا باید تعریفى ساده و مختصر، اما جامع در مورد افراز داشته باشیم.
افراز در مورد ملک مشاع در بین شرکا مى باشد. و این امر (افراز) در فرضى قرار مى گیرد که بین شرکا توافقى براى تقسیم ملک وجود نداشته باشد.
چگونگی تقسیم مال مشاع
همانطور که از ظاهر کلمه معلوم است، واحد افراز ثبتی اداره ثبت، زمانی صلاحیت دارد که مال مشاع باشد، غیرمنقول میباشد. و درخواست افراز هم از سوی شرکا به دادگاه تقدیم شده باشد. از سوی دیگر مالکین مشاع باید مالکیت رسمی نسبت به ملک داشته باشند (ملک باید دارای سند باشد). درخواست از سوی از هر یک از شرکا، امکان پذیراست و نیاز به کلیه شرکا ندارد. نکته مهم آن این است که این درخواست غیر مالی است و زمانی که اختلاف پیش بیاید، تبدیل به درخواست مالی می شود.
طرفین دعوى اعتراض به تصمیم واحد ثبتى در خصوص افراز
طرفین دعوی به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز ، مانند هر دعوی از طرفین (خواهان و خوانده) تشکیل شده است. در این دعوی (اعتراض به تصمیم واحد ثبتی درخصوص افراز) خواهان یعنی کسی که معترض است، می تواند هر یک از شرکایی که به تصمیم واحد ثبتی اعتراض داشته، باشد. خوانده این دعوی بقیه شرکا میباشد.
نحوه رسیدگی به دعوی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
در پرونده هایى که موضوع آنها، اعتراض به تصمیم واحد ثبتى درخصوص افراز است، تقاضاى افراز ملک مشاع در اداره ثبت منطقه مطرح مى شود. در این مرحله واحد ثبتى اگر صلاحیت رسیدگى داشته باشد، ابتداعاً پرونده را بررسى مى کند مبنى بر اینکه ملک قابل افراز است یا خیر. و بعد اعلام مى کند. تصمیم واحد ثبتى به مالکین ابلاغ مى شود، مالکین به مدت ١٠ روز زمان دارند که به تصمیم دادگاه صالح اعتراض کنند.
رویه حاکم بر این پرونده ها به این صورت میباشد که: بعد از ارسال دادخواست و تعیین وقت جهت رسیدگى، و پس از برگزارى جلسه رسیدگى، دادگاه آخرین وضعیت ثبتى ملک و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتى به خواهان را، از اداره ثبت استعلام مى کند. پس از وصول استعلام، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمى دادگسترى را صادر مى کند. کارشناس رسمى با هماهنگى با نماینده و نقشه بردار ثبت، نسبت به بررسى وضعیت ملک از حیث قابلیت افراز، اقدام مى کند. سپس نظریه خود را (نظریه کارشناس رسمى دادگسترى) در مورد اینکه، ملک قابل افراز است یا خیر را اعلام مى کند. بعد از اعلام نظریه کارشناس رسمى ٢ حالت بوجود مى آید:
۱- عدم اعتراض به نظریه کارشناس رسمى دادگسترى
۲- اعتراض به نظر کارشناس رسمى دادگسترى
در صورت اعتراض، موضوع در هیات هاى کارشناسى مورد بررسى قرار مى گیرد. زمانى که نظریه کارشناس قطعى شد، دادگاه با توجه به همان نظریه (نظریه کارشناس رسمى) اقدام به صدور راى مى کند.
رای صادر شده از سوی دادگاه در مورد اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
در مورد رای صادر شده از سوى دادگاه، نیز باید بیان داشت، که در ٢ حالت مورد بررسى میشود:
۱- در صورت مخالفت دادگاه با واحد ثبتى، دادگاه حکم به فسخ را صادر مى کند.
۲- در صورتى که دادگاه موافق واحد ثبتى باشد، اعتراض به تصمیم واحد ثبتى در خصوص افراز را تایید مى کند.
نکته: در صورتى که دادگاه برخلاف تصمیم واحد ثبتى، ملک را قابل افراز تشخیص دهد، حکم به افراز ملک با تعیین قدرالسهم (هرکس به اندازه سهم خودش) هر یک از شرکا از طریق قرعه، صادر مى کند.
شرایط ثبت دعوی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
آیا برای دادخواست و اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، به شرایط خاصی نیاز داریم؟
وکیل دعاوی ملکی در پاسخ به سوال مطرح شده میگوید: برای ثبت کردن دادخواست اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، وجود یکسری شرایط برای ثبت الزامی است که عبارت از:
۱- ملک و مال باید غیر منقول ومشاع باشد.
۲- مالی که برای تقسیم قرار داده میشود، غیر منقول باشد و قابلیت تقسیم داشته باشد. مانند زمین یا باغ.
۳- ملک باید دارای سند رسمی باشد یا آنکه در جریان ثبتی باشد و هنوز کار آن پایان نیافته است.
۴- بین شرکا، شریکی که حجر او صادر شده باشد یا محجور باشد وجود نداشته باشد. چرا که در این حالت دادگاه دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
۵- مالکیت در حالت تعارض نباشد، چرا که در صورت بروز اختلاف در مالکیت، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
۶- ملک مشاعی که درخواست واحد ثبتی افراز داده است، نباید برای آن سند معارض صادر شده باشد.
۷- ملکی که مشاع است و درخواست تقسیم ثبتی افراز را داده است، تقسیم آن نباید به گونه ای باشد که شرکای دیگر از این تقسیم متضرر بشوند(تقسیم به ضرر شرکای دیگر نباشد)
تعریف مالکیت معارض
مالکیت معارض مطابق ماده ۳ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و مالکیت این گونه بیان شده است که: هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده میشود. در واقع هدف این سند زیر سوال بردن حقوق ثبت است. چون حقوق ثبت معنقد است که همین که ملک در دفتر املاک ثبت شد، آن شخص مالک ملک است. امکان ثبت یک ملک برای ۲ مرتبه وجود ندارد. و اگر در اثر بی دقتی مامور ثبت این اتفاق بیافتد، سند معارض صادر شده و مرتکب به مجازات های سنگین محکوم میشود.
- نکته: تشخیص این اسناد با هیات نظارت در هر استان میباشد. و قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت میاشد.
نکات کلیدی در اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
آیا در دعوی یا پرونده های که موضوع آنها ، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز است، رعایت برخی نکات الزامی است؟
وکیل متخصص ملکی میگوید: در دعوی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، برخی نکات کلیدی که مرتبط با موضوع (اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز) است، برای روند بهتر و قرار گرفتن پرونده در مسیر بهتر، رعایت شود. این نکات به شرح ذیل ذیل است:
۱- حکم دادگاه مبنی بر افراز یا عدم افراز در مورد اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، قابل تجدید نظر در دادگاههای تجدید نظز مرکز استان میباشد.
۲- پذیرفتن و عدم پذیرفتن محاکم. گاهی اوقات برخی از محاکم ، زمانی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز را میپذیرند که، ملک از سوی واحد ثبتی قابل افراز نباشد (غیر قابل افراز باشد). اما اگر ملک قابل افراز باشد، اعتراض پذیرفته نمیشود.
۳- پس از آنکه جلسه اول دادرسی و استعلام وضعیت ثبتی به اتمام رسید، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر میکند. کارشناس باید قابلیت افراز ملک یا عدم آن را بررسی کند و سپس اعلام کند. چرا که دادگاه با توجه به نظر کارشناس رسمی دادگستری، رای صادر میکند.
مستندات قانونی مرتبط با اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
۱- در قانون افراز و فروش املاک مشاع که در مواد ۱ و ۲ این قانون در خصوص این موضوع استدلال هایی قانونی بیان کرده است. به موجب این مواد، زمانی که افراز املاک مشاع مراحل ثبتی آن خاتمه پیدا کرد، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا خیر، زمانی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با رعایت کلیه قوانین و مقررات که توسط واحد ثبتی انجام میشود، ملک افراز میشود. واحد ثبتی در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، از طرف شرکا قابل اعتراض میباشد. مهلت اعتراض هم ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ است.
۲- همچنین در ماده ۶ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع در مورد اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، بیان مطلب نموده است. تصمیم مسئول واحد ثبتی به همراه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه ی افراز به تمام شرکا ابلاغ میشود. تا در صورت اعتراض، مدارک خود را به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنند. (ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع)
آرا و رویه های قضایی
در کنار مواد قانونی در رابطه با اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، آرا و رویه های قضایی هم وجود دارد.
- رای شماره ۷۴۹ در تاریخ ۲۸/۵/۸۸ در شعبه ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران
- رای شماره ۷۵۷ در تاریخ ۲۱/۴/۸۲ شعبه ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
- نظریه مشورتی شماره ۷/۴۷۶۰ در تاریخ ۱۸/۷/۱۳۸۶ از اداره کل حقوقی قوه قضاییه
- نظریه مشورتی شماره ۷/۷۲۷۷ در تاریخ ۶/۹/۸۲ از اداره کل حقوقی قوه قضاییه
- و نشست قضایی دادگستری ارومیه در مردادماه ۱۳۸۵
دادگاه صالح جهت رسیدگی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
در مورد دادگاه صالح جهت رسیدگی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی درخصوص افراز، باید گفت، از منظر صلاحیت ذاتی (یعنی صلاحیتی که اقتدار و شایستگی دادگاه را با توجه به نوع، صنف، درجه تعیین میکند) دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است. و از منظر صلاحیت محلی (صلاحیتی که به اعتبار محل تعیین میشود) دادگاه محلی که ملک در آن ناحیه قرار دارد. پس با توجه به آنچه که بیان شد دادگاه حقوقی شهرستانی که ملک در آن واقع شده صالح به رسیدگی است.
در مورد صلاحیت شورا هم باید گفت: در مورد پرونده های اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، چون در قانون شوارای حل اختلافی برای آن احصار نشده است. پس اینگونه میتوانیم بیان کنیم که اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در صلاحیت شورای حل اختلافات نمیباشد.
وکیل برای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، در مورد مال قابل تقسیم و غیر منقولی است که دارای سند مالکیت باشد و تقسیمان باعث ضرر شرکا نشود. دعوی مصرح شده از جمله دعاوی ملکی میباشد.
دعاوی ملکی دارای پیچیدگی خاص خود میباشد که در صورت عدم آگاهی در مورد آن ممکن است مسیر را اشتباه انتخاب کنید و به نتیجه نرسید.
موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا به همراه تیمی از وکلای مجرب و پایه یک دادگستری و کانون وکلا، در زمینه های حقوقی و کیفری و کلیه دعاوی، تنظیم لایحه، دفاعیه، شکایت به صورت حضوری و تلفنی، برای رساندن شما عزیزان به نتیجه رضایت بخش، آماده مشاوره با شما میباشند.
سلام ملک ۹۰۰ متری به ۳ پلاک افراز شده، ولی مالکان سال بعد ۹۰۰متر را بدون درنظر کرفتن افراز با همان پلاک قبلی واگذار کرده اند، آیا می شود سند را ابطال کرد؟
با سلام
در صورتی که افراز به صورت قانونی صورت گرفته باشد،بله هم می توان شکایت کیفری مطرح کرد و هم دادخواست ابطال سند های صادر شده. برای مشاوره بیشتر با ما تمای بگیرید.