دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع به چه معناست؟ دعوای حقوقی که موجب تشکیل پرونده حقوقی با خواسته دستور فروش ملک مشاع چگونه است؟ وکیل دعاوی ملکی بطور تخصصی پاسخ میدهد.

تعریف خواسته دستور فروش ملک مشاع

قبل از هر صحبتی درباره دستور فروش ملک مشاع میبایست توضیحات کلی تری راجع به مسائل مربوط به این امر خدمتتان ارائه دهیم.

روابط مالی افراد جامعه در بر دارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسان ها با اشیاء را نشان میدهد. این وابستگی گاه به صورت فردی و گاه به صورت اشتراکی بوجود می آید. اموال مشترک در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارند. از آنجایی که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک را بر مال خود محدود میسازد و هر یک از شرکاء نمیتوانند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشند، مالکان این نوع اموال درصدد جداسازی آن بر می آیند. خواه این اموال با اسباب قهری به وجود آمده باشد یا اختیاری. تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع (حق و دین) میباشد.

قسیم اموال و دستور فروش ملک مشاع

• دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای دستور فروش ملک مشاع کجاست؟

وکیل ملکی بیان میدارد: تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد. ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای اقامه این دعوا میباشد. به گواهی آمار و ارقام و پرونده های موجود کمتر پیش میاید روزی بگذرد و در شعب دادگاه های عمومی، تجدید نظر و دیوان عالی کشور درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی همچون دستور فروش ملک مشاع مطرح نگردد. با این توضیح کاملا روشن گردید که مرجع صالح به رسیدگی به این پرونده ها یکی از دادگاه های نام برده میباشد.

نحوه تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع

• چگونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع را تنظیم کنیم؟

تقدیم دادخواست از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی صورت میپذیرد. عنوان دادخواست یعنی خواسته مندرج در این دادخواست، میتواند مواردی مثل تقاضای فروش شش دانگ پلاک ثبتی شماره … یا یک واحد آپارتمان و یا یک قطعه زمین و … باشد.

در دادخواست فروش ملک مشاع در قسمت خواندگان باید کلمه مالکین مشاعی یا ورثه در خصوص اموال ناشی از ارث، ذکر و ایشان طرف دعوا قرار بگیرند. ضرورت ندارد که اداره ثبت اسناد و املاک محل به عنوان خوانده قرار گیرد.

مدارک لازم برای این دادخواست عبارتند از:

۱ . کپی سند مالکیت ملک مشاع

۲ . کپی تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاع (گواهی عدم افراز)

۳ . کپی گواهی انحصار وراثت ورثه(در صورتی که ملک مشاع ورثه ای باشد)

۴ . گواهی قطعیت تصمیم واحد ثبتی محل یا عدم وصول اعتراض به آن در مهلت قانونی

دستور فروش ملک مشاع و تعاریف واژه های آن

حال لازم است که برخی از این واژه ها را به اختصار معنی کنیم تا هر چه بهتر مشخص گردد که این الفاظ چه بار معنایی در عالم حقوق به دوش میکشند. ما با اکثر این واژه ها سرو کار خواهیم داشت.

مال مشاع:

مال مشاع که موضوع دعوای حقوقی دستور فروش ملک مشاع است، مالی است که حقوق مالکین متعدد در آن به نحو اشاعه جمع شده باشد. پیدایش این مال ممکن است به صورت اختیاری و یا قهری باشد (ماده ۵۷۱ قانون مدنی)

افراز:

از نظر لغوی به معنای دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر است. ولی در اصطلاح حقوقی افراز به معنی تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه میباشد.

تقسیم ملک مشاع در رویه قضایی:

یکی از انواع موارد دستور فروش ملک مشاع، عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

دادخواست دستور فروش:

عنوان دادخواستی که است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به دادگاه ارائه میدهد.

ملک قابل افراز:

ملک قابل افراز به ملکی اطلاق میگردد که تقسیم آن به موجب قانون ممنوع باشد (مواد ۵۸۹ تا ۵۹۵ قانون مدنی)

نکته: دستور فروش ملک مشاع که از طریق دادگاه صادر میشود قطعی بوده و قابل تجدید نظر نیست. همچنین اجرای دستور فروش ملک مشاع نیاز به اجراییه ندارد.

انواع تقسیم اموال مشاعی

تقسیم یا به روش تراضی ما بین شرکاء بوجود می آید و یا از طریق دادگاه در طی دستور فروش ملک مشاع صادر میشود. در هر دو روش برای حصول نتیجه تقسیم رعایت سلسله مراتب آن لازم است. تا زمانی که امکان تقسیم برای هر کدام از انواع ذیل باشد، نوبت به بعدی نخواهد رسید. به عبارت دیگر این تقسیم ها در طول یکدیگرند نه در عرض هم. حال به توضیح مختصری راجع به آنها میپردازیم.

۱ . تقسیم به افراز

همانطور که گفته شد تقسیم به افراز عبارت است از تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه.

۲ . تقسیم به تعدیل

در حالتی که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام میشود. در این تقسیم مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمیدهند بلکه ارزش زمین موثر در مساحت زمین خواهد بود.

۳ . تقسیم به رد

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی نماید و به ناچار برای تعادل سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم ها اضافه گردد، تا شخصی که سهام کمتری به او میرسد با دریافت آن وجه مشخص, سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهم دیگر شرکاء گردد.

۴ . تقسیم غیر مستقیم یا فروش مال مشترک

اگر مال مشترک از طریق سه قسم فوق که دستور فروش ملک مشاع یکی از موارد آن است، قابلیت تقسیم را نداشته باشد به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن باید مال مشترک فروخته و ثمن حاصل از فروش به نسبت حصه هر شریک به وی پرداخت گردد.

مرجع صالح در افراز ملک و دستور فروش ملک مشاع

• کدام دادگاه به خواسته دستور فروش ملک مشاع رسیدگی مینماید؟

مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی، مرجع رسیدگی نخستین میباشد. از تصمیم این واحد میتوان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم منقضی صادر گردد.

در قانون افراز در ماده یک آن میخوانیم افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد نظر را افراز می نماید.

نکات مهم درباره افراز املاک مشاعی

۱ . در مورد تقسیم اموال منقول هر چند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند، مرجع صالح دادگاه حقوقی است.

۲ . در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان یافته، مرجع صالح برای تقسیم یا همان دستور فروش ملک مشاع، دادگاه است.

۳ . در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک موضوع رسیدگی قرار میگیرد، دادگاه صلاحیت دارد.

۴ . در هر جایی که میان شرکاء غایب یا مهجوری باشد، تقسیم با دادگاه انجام میپذیرد. حتی اگر با توافق باشد.

گواهینامه دستور فروش ملک مشاع

پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم میشود که در آن غیر قابل تقسیم بودن ملک اعلام میگردد. شریک متقاضی به استناد گواهینامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت دادخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم میکند.

دادگاه پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، آن را به دایره اجرا خواهد داد. مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیر منقول اقدام مینماید. همانطور که گفته شد شرکاء میتوانند در مزایده شرکت کنند و بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند.

• نکته: دستور فروش ملک غیر قابل افراز نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعییت وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نمیباشد. ولی در رویه قضایی صدور دستور فروش ملک مشاعی از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید.
• نکته: تصمیم دادگاه نه حکم است نه قرار، بلکه به صورت دستور است. بنابراین قابلیت اعتراض را نداشته و قابل تجدید نظر و فرجام خواهی نمیباشد. همچنین از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمیباشد.
• نکته: در صورت بازداشت و یا در رهن بودن ملک درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نیست.

وکیل فروش ملک مشاع

در بررسی دعاوی تقسیم مال مشاع و دستور فروش ملک مشاع نکته ای که حائز اهمیت است، و آگاهی نسبت به آن میتواند مشکل گشا باشد، موضوعاتی هم چون مراجع صالح به رسیدگی یا انواع تقسیم و اطلاعاتی است که ما بطور مختصر اما جامع در این مقاله در اختیارتان قرار داده ایم. البته این امر که موضوع تقسیم مال مشاع همیشه با چالش های گوناگونی درگیر است، امری بدیهی است چرا که اصولا شرکاء هر کدام خود را محق دانسته و در پی بدست آوردن آن حق هستند. پس از این رو کش مکش های فراوانی بین آنان در جریان خواهد بود. از طرف دیگر زیاده خواهی برخی از انسانها باعث بروز مشکلات جدی تری در این موضوع میشود.

شما میتوانید برای آسایش خیال و آسودگی خاطر از وکلای مجرب موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا استفاده نمایید. موسسه ما با داشتن وکلای متخصص آماده خدمت رسانی به شما عزیزان میباشند.