موارد فسخ سرقفلی چیست؟

همانطور که از نام عبارت موارد فسخ سرقفلی چیست، پیداست، میخواهیم در این مقاله راجع به این امر و اتفاقات پیرامونش صحبت کنیم. موضوع سرقفلی در بین مالکین و مستاجران موضوعی دلچسب و مطبوع است. چرا که مالک برای واگذاری سرقفلی اصولا مبلغ زیادی را دریافت می کند و این تفکر را دارد که همچنان مالک ملک خواهد بود. البته حقیقت هم هست. حال مستاجر نیز با این تفکر که با پرداخت مبلغی به مراتب خیلی پایین تر از خرید آن ملک، صاحب آن می شود اقدام به انجام این عمل حقوقی فی مابین خود می پردازند. سرقفلی را یک عمل حقوقی خواندیم. پس روشن است که این عمل حقوقی به همراه خود تبعاتی را به بار می آورد که گاهی عدم توجه به آنها می تواند موجبات خسارت به افراد را فراهم کند.

معنای تحت الفظی موارد فسخ سرقفلی

حال به معنای واژه های این عبارت می پردازیم تا در درک مطلب هر چه بهتر به شما عزیزان کمک کند. واژه ی ابتدایی که موارد است از جمع مورد بدست می آید و بیانگر شیوه ها، راه ها و دلایلی است که می تواند موجب بروز این اتفتق گردد. واژه ی دوم یعنی فسخ که در سایر مقالات دیگر نیز به آن اشاره گردیده است در لغت به معنای ابطال، الغا، باطل، حذف، نقص و غیره به کار رفته است. واژه سرقفلی نیز در مفهوم پیش بهاء آمده است. حال نوبت به واژه ی آخر است یعنی چیست که واژه ای سوالی است و پرسشی را مطرح می کند.

حق سرقفلی وفق قانون به چه معناست؟

قبل از هر توضیح دیگری لازم می دانیم که سرقفلی را از نظر حقوقی خدمتتان تعریف نماییم. در واقع سرقفلی مبلغی است که مستاجر برای حق پیشه یا تجارت خود در ابتدای اجاره و به صورت یکجا و بلاعوض به مالک یا مستاجر قبلی خود می پردازد. این حق از حقوق مالی متعلق به مستاجر و قابل نقل و انتقال می باشد. لذا میبایست از موارد فسخ سرقفلی اطلاعات کافی و مفید و صحیحی داشته باشید.

• نکته: در صورتی که مالک با انتقال مورد اجاره به غیر موافق نباشد، می بایست مبلغی را که به عنوان سرقفلی دریافت کرده را به مستاجر برگرداند. البته این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود.

موارد فسخ سرقفلی چیست و تحت چه عناوینی تحقق می یابد؟

وکیل سرقفلی در پاسخ به این پرسش اینگونه بیان می دارد: همانطور که در بالا نیز به آن اشاره گردید انتقال مورد اجاره به شخص ثالث بدون رضایت مالک از موارد فسخ سرقفلی می باشد. حال برخی از آحاد مردم با تصور اینکه اگر این امر را تحت عناوین دیگری انجام دهند، می توانند مورد اجاره را به دیگری واگذار نمایند و در واقع دیگر نیازی به رضایت مالک نیست. این عناوین می تواند مصادیقی هم چون انتقال سرقفلی تحت عنوان وکالت، صلح، اجاره، رهن، امانت، شراکت، سرمایه گذاری و غیره باشد. در تمامی عناوین یاد شده عملا اداره محل استجاری به شخص دیگری واگذار می گردد و این انتقال از مصادیق بارز انتقال به غیر است و موجب فسخ سرقفلی.

موارد فسخ سرقفلی و حکم خرید و فروش سرقفلی بین ورثه

برای پاسخ به این سوال وکیل سرقفلی اینگونه ادامه می دهد که چون ورثه قائم مقام قانونی مورث خود هستند پس خرید و فروش سهم بین آنها انتقال به غیر محسوب نمی شود. برای روشن تر شدن این مطلب می توان گفت این امر به دو دلیل است که انتقال به غیر محسوب نمی شود. اول آنکه این انتقال قهری است و به واسطه فوت پدر حاصل شده است. دوم اینکه هر یک از ورثه سهمی از آن را دارا هستند پس دیگر غیر به حساب نمی آیند.

• نکته: دعاوی طرح شده به خواسته تخلیه سرقفلی به واسطه ی انتقال بین ورثه قابلیت استماع ندارد.

اثر فوت در این قرارداد چگونه است؟

وکیل سرقفلی در پاسخ به سوال مطرح شده اینگونه اذعان می دارد که این مورد بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ است. با توجه به این قانون با فوت مستاجر که این حق برای ایشان در نظر گرفته شده است این قرارداد ملغا نخواهد شد و با انتقال آن به قائم مقام قانونی یعنی ورثه ادامه خواهد یافت. البته گاهی ورثه با فوت مورث با هماهنگی با مالک اقدام به بستن قرارداد جدید سرقفلی به نام خود می نمایند. اما اگر این کار را نیز انجام ندهند ایرادی به قرارداد اولیه وارد نیست و به قوت خود باقی می باشد.

• نکته: قرارداد جدید می تواند به صورت عادی یا رسمی باشد.

تخلیه به سبب رفتار مستاجر یکی از موارد فسخ سرقفلی

اگر بخواهیم رفتارهایی که از سوی مستاجر سر می زند و می تواند موجب فسخ سرقفلی شود را نام ببریم می توانیم به موارد ذیل اشاره کنیم که عبارتند از:

۱ . انتقال منافع به غیر

۲ . تغییر شغل

۳ . تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره

۴ . عدم پرداخت اجاره بهاء

راجع به انتقال منافع به غیر در بالا صحبت کردیم. حال می خواهیم به توضیح اجمالی راجع به دیگر موارد بپردازیم.

تغییر شغل را می توان اینگونه بیان کرد هرگاه محل اجاره برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت مالک شغل را تغییر بدهد از موارد به وجود آمدن حق تخلیه برای موجر است. البته به شرطی که شغل مشابه شغل قبلی نباشد.

در باب تعدی و تفریط هم می توان گفت هر عملی که سبب شود به اساس بنا ضرر وارد گردد جزء این دسته محسوب می شود. می دانیم که تعدی در لغت به معنای تجاوز به حقوق دیگری است.

حال نوبت مورد آخر است یعنی عدم پرداخت اجاره بهاء. این مورد نیز چه در سرقفلی و چه در عقد اجاره کاربرد دارد و اگر مستاجر اجاره بهای تعیین شده را بعد از مطالبه موجر پرداخت ننماید موجر حق فسخ را خواهد داشت. هر یک از مصادیق معنونه از موارد فسخ سرقفلی بحساب می آیند.

• نکته: در صورت بروز مشکل از سوی مستاجر که منتهی به صدور حکم تخلیه برای ایشان گردد موجر می بایست نصف مبلغ حق پیشه را بپردازد.

دادخواست تخلیه از سوی موجر و علل آن

وکیل سرقفلی در ادامه مطلب اینگونه بیان می دارد که اصولا این درخواست به سهولت می تواند از سمت موجر ارائه گردد که عبارتنداز:

۱ . نوسازی

۲ . نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت

۳ . نیاز شخصی برای سکونت

• نکته: تنظیم دادخواست به خواسته نوسازی، به منظور ساختن ملک جدید است.

دادگاه صالح به رسیدگی به فسخ سرقفلی

همانطور که مستحضر هستید همانند سایر دعاوی دیگر مربوط به زمینه ملکی دادگاه صالح دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. موجر می تواند با استناد به هر یک از موارد فسخ سرقفلی بیان شده در بالا دادخواست مربوطه را تنظیم نماید. در نهایت تخلیه ملک را خواستار شود.

وکیل برای فسخ سرقفلی

با توجه به موضوع سرقفلی املاک تجاری در بین عموم مردم و اینکه این مورد دارای پیچیدگی های خاصی است که توجه به آنها می تواند باعث احقاق و گاهی اسقاط حقوق طرفین گردد پس توصیه می شود چه در امر تنظیم قرارداد سرقفلی و چه در موارد فسخ آن به هر علتی از تجربه افراد مجرب بهره ببرید. تا با خیالی آسوده به حقوق خود دست پیدا کنید.

موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا با داشتن وکلای متخصص در زمینه دعاوی سرقفلی علی الخصوص اشراف بر موارد فسخ سرقفلی آماده خدمت رسانی به شما سروران گرامی می باشد.