بررسی قانون موجر و مستاجر سال ۷۶

وکیل دعاوی اجاره اذعان می دارد دعاوی اجاره از جمله موضوعات شایع در جامعه و محاکم قضایی می باشد که پرونده هایی با شمار بالا در خصوص موضوعات متنوع از جمله مطالبه اجرت المثل، مطالبه اجور معوقه، مطالبه اجاره بها، چگونگی تخلیه مستاجر، چگونگی اجبار موجر به تمدید قرارداد اجاره، چگونگی برخورداری حق کسب و پیشه، اینکه آیا سرقفلی قابل دریافت است؟ آیا سرقفلی قابل توقیف و فروش می باشد؟ لذا این موضوع در قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر ۵۶ و قانون موجر و مستاجر مصوب ۷۶/۵/۲۶ منعکس شده که دپارتمان تخصصی موسسه امین عدالت کبریا در تهران با ارائه مطالب مفید و تخصصی در خصوص پرونده های شما سعی در ارائه بهترین مشاوره و راهنمایی دارد.

فصل اول – روابط موجر و مستاجر

ماده ۱- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی, خوابگاههای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قراداد رسمی و یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مققر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین دادگستری قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده ۴- در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان و خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

ماده ۵- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

فصل دوم – سرقفلی

ماده ۶- هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر بعدی به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده ۷- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ماده ۹- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.

ماده ۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

ماده ۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهد رسید.

ماده ۱۲- آیین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

ماده ۱۳- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.

قانون فوق مشتمل بر دو فصل و ۱۳ ماده و ۳ تبصره در تاریخ ۲۹/۵/۷۶ به تایید شورای نگهبان رسید.

وکیل دعاوی اجاره در تهران

وکیل دعاوی اجاره بیان می دارد با توجه به تخصصی بودن موضوع پرونده های اجاره، سرقفلی که مختص قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ میباشد، حق کسب و پیشه، چگونگی حاکمیت قانون در این مباحث، چگونگی دریافت اجاره بها؟ چگونگی تخلیه مستاجر؟ چگونگی دریافت سرقفلی؟ چگونگی محاسبه سرقفلی، آیا سرقفلی به ارث میرسد؟ آیا سرقفلی منتقل میشود؟ آیا سرقفلی به فروش میرسد؟ سوالاتی از این قبیل که در جوامع بسیار شایع می باشد بهره گیری از تجربه و تخصص وکیل حرفه ای در این حوزه می تواند در رسیدن به بهترین نتیجه شما را یاری دهد.