تخلیه ملک و قوانین و شرایط آن

تخلیه ملک چگونه است؟ دعوای حقوقی با تنظیم دادخواست به خواسته تخلیه را به کدام دادگاه باید بدهیم؟ بهترین وکیل تخلیه در دعاوی حقوقی کیست؟ وکیل متخصص تخلیه در این مقاله مفصلا پاسخ میدهد.

تخلیه ملک به استناد قرارداد

همانطور که مستحضر هستید معاملات در زندگی کنونی بشری نقش بسیار مهمی را ایفا میکنند. بگونه ای که بدون حضور آنها انجام اکثر و یا شاید تمامی کارها مختل خواهد شد. حال در بین این معاملات و قراردادها و در دل آنها شرایطی برای برآورده شدن نیازهای طرفین لحاظ و تعیین میگردد که ما آنها را با نام تعهدات میشناسیم. و طرفین میبایست به آنها عمل نمایند. یکی از رایج ترین و بارز ترین این نوع معاملات مربوط به املاک است.  موضوع این مقاله ما مربوط به تخلیه ملک که ناشی از این چنین قراردادهایی است میباشد. وکیل متخصص تخلیه ملک در دعوای حقوقی در قالب ذکر یک مثال بیان میدارد.

تخلیه ملک و قوانین و شرایط تخلیه در باب اجاره

همانطور که در سایر مقالات مربوط امور ملک و اجاره مثل عقد اجاره | انواع آن | وکیل دعاوی مربوط به اجاره به معرفی آن پرداخته ایم میدانیم که واژه اجاره در کنار واژه های دیگری همچون مستاجر و موجر بکار میرود. موجر یا همان صاحب ملک که توسط قراردادی به نام اجاره استفاده از منافع ملک خود را در اختیار شخص اجاره گیرنده یا مستاجر میگذارد. با این چنین قراردادی مستاجر مالک منافع میشود، و موجر مالک وجه یا پولی که به موجب این قرارداد خواه بصورت یکجا و خواه بصورت ماهیانه به او پرداخت میگردد.

اگر امروزه به دعاوی مطروحه در محاکم نگاهی اجمالی بیندازیم حتما متوجه خواهیم شد که بخش عمده ای از دعاوی حقوقی مربوط به همین دعوا یا موضوع یعنی تخلیه ملک میباشد. پس این امر مهم و بسیار حائز اهمیت است که میبایست در زمان عقد قرارداد نکاتی لحاظ شود تا از بروز این چنین دعاوی تا حد امکان اجتناب گردد. ذکر نکات کلیدی و کاربردی در انواع قراردادها را از وکیل متخصص تنظیم قرارداد بخواهید.

نیاز شخصی موجر به تخلیه ملک و قوانین و شرایط آن

در زمانی که عقد اجاره بسته شده و طرفین صاحب منافع و پولی که در معامله قید شده است گشته اند، حال حالتی را تصور کنید که مالک ملک بنا به نیاز شخصی احتیاج به ملک خود دارد. در اینجا چه میتوان کرد؟ راهکار قانونی و دعوای حقوقی آن چگونه است؟ وکیل متخصص تخلیه ملک میگوید:

در ابتدا میبایست گفت که عقد اجاره جزء عقود لازم است. پس هیچ یک از طرفین نمیتوانند قبل از به اتمام رسیدن موعد قرارداد فسخ آن را بخواهند. مگر در مواردی که قانون برای این امر حق و حقوقی را پیش بینی کرده باشد. که میتوان به مواردی همچون معیوب بودن ملک یا توافق طرفین بر فسخ اشاره نمود. لذا ابتدائا میبایست دلیل و سبب طرح دعوای حقوقی تخلیه ملک را به درستی تشخیص و در تنظیم دادخواست قید نماییم.

مهمترین علت دعوای تخلیه ملک و قوانین و شرایط آن

بی شک مهمترین علتی را که برای اقامه این دعوا میتوان بیان نمود به پایان رسیدن مهلت مقرر در قرارداد اجاره است. که در آن زمان مستاجر میبایست ملک را تحویل به مالکش دهد یا در موارد خرید و فروش مهلت جابه جایی به اتمام رسیده و ملک باید تحویل به مالک جدید گردد. پس همانطور که کاملا مشخص است عمل به تعهدات فی مابین افراد و یا عدم انجام آن نقش سرنوشت سازی در این طیف دعاوی خواهد داشت. به عبارت دیگر موجب صدور حکم بر تخلیه ملک یا رد آن دعوا میگردد.

• نکته: برای به دست آوردن حکم تخلیه میبایست سند مالکیت و سند اجاره نامه را به همراه داشته باشید و یکی از دلایل فوق الذکر را اثبات نمایید.

شرایط تخلیه ملک چیست؟

وکیل تخلیه ملک میگوید: برای اینکه مالک بتواند حکم تخلیه را علیه ساکن فعلی آن که عمدتا مستاجر میباشد بگیرد باید شرایط ذیل وجود داشته باشد که عبارتنداز:

۱ . باقی ماندن مستاجر در ملک با توجه به پایان رسیدن مهلت مقرر توافق شده در اجاره نامه

۲ . در صورتی که اجاره بهای مشخص در اجاره نامه به مدت سه ماه متوالی پرداخت نگردد

۳ . استفاده غیر مشروع از ملک

۴ . انتقال مورد اجاره به شخص دیگر در صورت سلب این حق در قرارداد

• نکته: اصولا صدور حکم تخلیه بر اساس ماده های ۱ و ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ یا ماده های ۱ و ۳ قانون در ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی تحقق می یابد.

تفاوت حکم تخلیه ملک با دستور تخلیه در چیست؟

وکیل متخصص تخلیه و دعوای حقوقی مربوطه میگوید: برای توضیح این تفاوت میتوان گفت دستور تخلیه زمانی میتواند صادر شود که روابط موجر و مستاجر مطابق قانون ۱۳۷۶ باشد و شرایط این قانون در اجاره نامه لحاظ شده باشد. اما حکم تخلیه در مواردی صادر میگردد که تحت هیچ شرایطی با استناد به قانون موجر و مستاجر نتوان دستور تخلیه را صادر نمود. و در نتیجه نیاز به دادرسی باشد و حکم صادر گردد.

پس با این توضیحات صدور دستور تخلیه ملک از لحاظ تشریفات و مراحل آسان تر از حکم تخلیه ملک میباشد. نکته دیگر در مورد دستور تخلیه این است که این دستور فقط زمانی صادر میشود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد. پس به بیانی ساده تر برای صدور دستور تخلیه ملک نیازی به برگذاری جلسه دادگاه نیست. و صرفا با درخواست مالک و استناد به قرارداد اجاره صادر میشود.

دستور تخلیه ملک و حکم تخلیه و مراجع صادر کننده آن

وکیل دعاوی ملکی بیان میدارد: مراجع صادر کننده این دو با هم متفاوت هستند. منظور از این حرف تفاوت در نوع قرارداد و شرایط آن و دیگر مسائلی هست که تعیین میکند که به دستور نیاز است یا حکم تخلیه؟ حال وکیل تخلیه ملک به بیان آن شرایط میپردازد.

۱ . اگر اجاره فی مابین متعاقدین املاک به صورت رسمی تنظیم شده باشد و در دفاتر اسناد رسمی صادر گشته باشد. باید درخواست تخلیه ملک را از واحد اجرایی اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضا کرد.

۲ . اگر قرارداد فی ما بین متعاقدین از نوع عادی باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی و صدور دستور تخلیه ملک میباشد.

۳ . اگر قرارداد فی ما بین متعاقدین املاک دارای دو شرط قبلی بیان شده نباشد میتوان در خواست صدور تخلیه سریع را داشت پس باید درخواست صدور حکم تخلیه ملک شود.

۴ . در مورد املاک تجاری خواه سند تنظیمی عادی باشد یا رسمی، دادگاه رسیدگی به دعوا به دلیل تقدیم دادخواست حقوقی را انجام خواهد داد.

اجرای حکم تخلیه ملک و قوانین و شرایط آن

وکیل تخلیه ملک میگوید: پس از آنکه موجر توانست ادعای مالکیت خویش را در قبال ملک به اثبات برساند، با گرفتن حکم تخلیه ملک، مستاجر موظف خواهد بود ملک را تخلیه نماید. اصولا این حکم ظرف حدودا ۲۴ ساعت به مستاجر اعلام میشود. و از آن پس مستاجر ۷۲ ساعت مهلت خواهد داشت تا ملک را تخلیه و تحویل به مالک نماید.

البته لازم بذکر است که اگر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر به مالک در زمان عقد قرارداد پرداخت گردیده باشد مراجع قضایی این حکم را صادر نخواهند کرد تا زمانی که موجر آن مبلغ را تحویل به مراجع قضایی ندهد. همچنین اگر در زمان عقد قرارداد مالک مبلغی را از مستاجر دریافت کرده باشد که در دادگاه قید نگردیده باشد که اصولا از آن به نام سرقفلی یاد میشود این مبلغ هم به عنوان ودیعه در نظر گرفته میشود. و باید به دادگاه و مرجع قضایی پرداخت گردد.

• نکته: دستور تخلیه صادر شده از ناحیه شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

دعوای تخلیه ید

در عالم حقوق تخلیه ید و دعوای مربوط به آن نسبت به منفعت انجام میشود و شکل میپذیرد. در این دعوا چیزی که محرز است عدم مالکیت خوانده است. و خوانده کسی است که با وجود تمام شدن مهلت مقرر در قرارداد بدون کسب رضایت مالک همچنان از ملک استفاده میکند. و در مقابل آن این است که قانونی بودن تصرفات مورد قبول طرفین است. اما خواهان ادعای این را دارد که ادامه تصرفات بر ملک توسط خوانده خلاف قانون است. پس در واقع ایشان نیز به دنبال خاتمه دادن به آن میباشد.

وکیل برای تخلیه ملک در تهران

موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا متشکل از وکلای متخصص پایه یک دادگستری میباشد. دعاوی حقوقی در انواع زمینه های مختلف تخلیه ملک و خلع ید نیاز به تجربه، مهارت و دانش وکیل پایه یک دادگستری دارد. برای کسب اطلاعات بیشتر با موسسه حقوقی ما تماس حاصل نمایید.