استناد به قرارداد رسمی در دعوا موجب اعتبار ادله اثبات دعوا میشود؟ چه زمانی در یک دعوای حقوقی باید به قرارداد رسمی استناد نمود؟ وکیل تنظیم قرارداد در این مقاله مفصلا توضیح میدهد.
امتیاز قرارداد رسمی نسبت به قرارداد عادی
وکیل تنظیم قرارداد بیان می دارد: بسیاری از انواع دعاوی مطرح شده در دادگستری مستقیم یا غیر مستقیم ناشی از معاملات و قراردادهاست. قراردادهایی که یا بصورت رسمی تنظیم شده اند یا بصورت عادی و خصوصا وفق ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم گردیده اند. با وجود اهمیت این دعاوی و به رغم تلاش مقنن برای رفع ابهامات آنچه در رویه هایی قضایی مشاهده میشود، تعارض تصمیم ها و نامعلوم بودن سرنوشت این طیف معاملات و قراردادهاست. در رویه قضایی ایران قابلیت پیش بینی دعاوی تا حد زیادی نسبی است که از اوصاف نظام حقوقی توسعه یافته است. دادگاهی به بطلان می اندیشد و دادگاهی به صحت قراردادها و اصل صحت و لزوم قراردادها. از این رو استناد به قرارداد رسمی در دعوی میتواند نقطه عطفی در مقابل سند عادی محسوب شود چرا که این اسناد بخاطر گذر از موازین قانونی، دارای ارزش و اعتبار بیشتری در محکمه و نزد قاضی هستند.
سند رسمی چیست؟
سند رسمی سندی است که توسط ماموران رسمی یا سردفتران اسناد رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون و مقررات مربوطه تهیه و تنظیم میشود. این تعریف به روشنی مشخص میسازد هر سندی که فاقد شرایط ذکر شده باشد جزء اسناد عادی طبقه بندی میشود. همانطور که در ابتدای سخن اشاره شد اگر چه اسناد عادی نیز از اعتبار برخوردار هستند اما استناد به اسناد رسمی در دعوی میتواند بعنوان برگ برنده ای برای مالک آن باشد. پس سند نوشته ای است که هم شخص مدعی و هم شخصی که دعوا متوجه اوست میتواند در دادگاه به آن استناد کند و در محاکم سندها بعنوان ادله اثبات پذیرفته شده اند.
کاربرد اسناد رسمی بعنوان ادله اثبات دعوا
بر اساس ماده ۶۲ قانون دائمی شدن برخی احکام برنامه های توسعه کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول از قبیل بیع، صلح، رهن، اجاره و حتی تعهد به انجام این قبیل معاملات (قولنامه) باید به موجب سند رسمی باشد. این در حالی است که تاکنون بخش مهمی از قراردادهای اجاره، رهن و قولنامه از طریق اسناد عادی صورت میگرفت. شایان به ذکر است که امروزه با بالا رفتن سطح آگاهی عمومی مردم و وسیع تر شدن دایره اطلاعات آنها در زمینه های مختلف الخصوص استناد به قرارداد رسمی در دعوا این موضوعات تا حدودی کنترل شده تر تحقق می یابد.
تنفیذ قرارداد به چه معناست؟
این واژه یعنی تنفیذ قرارداد به معنای این است که به معامله و قرارداد بسته شده بین افراد اعتبار بخشیدن. در تعریفی دیگر میتوان بیان نمود که تنفیذ قرارداد یعنی وقوع معامله را اعلام داشتن و پذیرفتن محتوای آن. این شیوه راهی است برای اینکه به اسناد عادی خود اعتبار سند رسمی را ببخشند. در خصوص موضوع مطروحه باید خاطر نشان کرد اختلاف نظر اساسی در جامعه حقوقی وجود دارد. پس روشن است که حکم محاکم درباره این موضوع میتواند متفاوت باشد. چرا که برخی محاکم آن را مردود و برخی قابل قبول میدانند. اما همیشه استناد به قرارداد رسمی در دعوی نظر دادگاه ها را به خود جلب میکند.
استناد به قرارداد رسمی در دعوا و میزان اعتبار آن
- آیا اسناد عادی میتوانند اعتبار اسناد رسمی را دارا شوند؟
- آیا تنفیذ قرارداد شامل هر نوع قراردادی میشود؟
تنفیذ قرارداد موضوعی عامیانه برای اعتبار بخشیدن به تمامی انواع قراردادهای عادی بین افراد میباشد. به عنوان مثال شاید در طرح یک دعوای حقوقی که یکی از دلایل اصلی آن استناد به اسناد رسمی است قبل از این استناد نیاز به تنفیذ وجود داشته باشد. لذا برای هر یک از عقود مختلفی که در قالب قراردادهای عادی با موضوع بیع (قولنامه)، رهن، صلح، هبه، مضاربه، جعاله و غیره … منعقد میشود میتوان دعوای مستقل مربوط به آن موضوع را مطرح نمود.
برای پاسخ به سوال دوم نیز باید گفت مطابق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائل مقام آن معتبر است که عبارتنداز:
۱ . اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن را از منتسب الیه تایید نماید.
۲ . هرگاه در محاکم ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، در واقع امضاء یا مهر کرده است.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
با استناد به ماده ۲۲۰ قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم میکند، بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند. فرض کنید فروشنده ای ملک خود را به فروش میرساند. در اینجا فروشنده مطابق عرف و مواد قانونی قانون ثبت مکلف است که سند رسمی مرتبط با فعل و انفعال خویش را تنظیم نماید. حال قید نشدن این موضوع که میبایست سند را به خریدار انتقال دهد موجب برائت فروشنده از انجام این کار نخواهد بود. پس روشن است که در معاملات برای انتقال مالکیت کالا یا مبیع میبایست سند رسمی تهیه شود. خواه این مطلب در قرارداد فی ما بین افراد قید شده باشد خواه خیر. علی ایحال فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
پس توصیه میشود معاملات خود را بصورت رسمی انجام داده تا بتوانید در استناد به قرارداد رسمی در دعوا پیروز باشید.
- نکته: در اکثر قرارداد ها با واژه وجه التزام روبه رو هستیم که به معنای تعیین مبلغ یا وجهی است که به توافق طرفین برای خلف وعده در انجام تعهدات در نظر گرفته میشود. البته تعیین این مبلغ میبایست از لحاظ عرفی نیز توجیه داشته باشد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
همانطور که پیش تر گفته شد استناد به سند رسمی در دعوا میتواند مشکل گشای اکثر پرونده ها باشد. چرا که موضوع خیل کثیری از دعاوی مطروحه بر اساس قولنامه هاست و درخواست متقاضیان به الزام به تنظیم سند رسمی. پیش تر بیان شد که قولنامه حاوی یک تعهد و قول است و زمانی محقق میشود که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند. اما هنوز مقدمات لازم برای انجام آن فراهم نیست. در نتیجه قراردادی را منعقد میکنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت مشخص انجام دهند. این توافق مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
رویه عملی در استناد به قرارداد رسمی در دعوا
- اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
۱ . احراز مالکیت خوانده از طریق استعلام ثبتی
۲ . احراز خوانده بر تبعات مبیع
۳ . احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید آن در حکم
۴ . احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین
۵ . احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
۶ . تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی و….
۷ . توجه به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن از سوی طرفین
۸ . انجام هرگونه تحقیق و اقدامی از سوی دادگاه که برای کشف حقیقت لازم باشد.
با توجه به توضیحات بالا ارزش و اعتبار هر چه بیشتر اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی مشخص گردید و روشن تر آنکه چرا در استناد به قرارداد رسمی در دعوی محاکم سند رسمی را ارجح میدانند.
هدف قانون از ثبت رسمی قراردادها و استناد به قرارداد رسمی در دعوا چیست؟
دو هدف عمده را میتوان برای این موضوع در نظر گرفت که اولی اصلی ترین هدف تامین امنیت قضایی افراد در جامعه است. چرا که با وجود این امنیت رغبت افراد برای انجام معاملات به شکل چشم گیری افت خواهد کرد و این امر میتواند مشکلات بزرگی را برای جوامع بهمراه داشته باشد. و دومین هدف آن اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در برابر اسناد عادی است. چرا که اسناد رسمی با توجه و زیر نظر قانون صادر میشوند پس در کلیت از حمایت قانون نیز برخوردار هستند بطوریکه بر اساس قانون مفاد اسناد رسمی توسط تنظیم کنندگان قابل انکار نبوده و عدول از آن تابع شرایطی خاص بوده و تنها در موارد استثنایی امکان پذیر است.
به همین دلیل استناد به قرارداد رسمی در دعوا بسیار حائز اهمیت بوده و جزو قوی ترین ادله اثبات دعوا بشمار میروند. همانگونه که از اهداف قانون مشخص است وجود اسناد رسمی در تمامی معاملات میتواند مایه دلگرمی طرفین معامله باشد. ولی اگر در دعوای بین طرفین معامله، احدی از آنان استناد به قرارداد رسمی در طرح دعوای خویش بکند احتمال برد در پرونده برایش دو چندان خواهد بود.
- نکته: برخی از معاملات بطور کلی توسط سند عادی قابل تحقق نبوده و در این صورت سند عادی فاقد ارزش تلقی شده و یارای مقابله با سند رسمی را نخواهد داشت.
- نکته: گاهی ممکن است موضوع سند عادی مشتمل بر اجرای تعهدی در راستای سند رسمی باشد که با اثبات موضوع ارزش سند عادی بالاتر از سند رسمی قرار بگیرد.
وکیل قرارداد در تهران را از ما بخواهید
با توجه به شکل فعلی جوامع امروزی و نیاز به وجود و انجام معاملات گوناگون و متعدد این موضوع که در معاملات و بستن قراردادها دچار مشکل و ایراد نشویم بسیار حائز اهمیت است چرا که اگر متوجه برخی نکات نباشیم یک قرارداد و یا یک معامله خواه رسمی یا عادی میتواند تبعات جبران ناپذیری را برای ما به همراه داشته باشد. خصوصا اگر میخواهید به استناد به قرارداد رسمی در دعوا طرح دعوا نمایید.
پس توصیه ما به شما عزیزان این است که اولا معاملات خود را بصورت رسمی و با اسناد رسمی انجام دهید. ثانیا از تجربه افرادی مجرب چون کادر و وکلای متخصص موسسه حقوقی و داوری امین عدالت کبریا بهره مند گردید. آنگاه است که با خیالی آسوده و فراق بال میتوانید به انجام معاملات خود پرداخته و تنظیم قراردادها را با امنیت خاطر تحقق بخشید.
